樓市苦寒冬久矣。始于去年三季度，幾乎橫掃房地產市場的冷鋒，能否在虎年春天有所收斂，是各方普遍關心的話題。天貓好房“探春”百城樓市企劃，直擊行業痛點、聚焦用戶所需，推出“三問樓市”系列報道。

樂居買房 陳天賜 發自北京

2021年，房地產市場區域分化態勢延續，幾大地區之間、各能級城市之間，供應體量、成交規模、土地出讓等方面差異愈發明顯。2022年春季，處在調整期的房地產市場是否會進一步分化？新一年樓市的大致走向，又是否可從中窺見一二？

一、三線供應“拉跨”，二線城市能否領銜翻盤？

相較于去年，今年疫情影響范圍縮小，返鄉人次有了明顯增加。同時，越來越多利好樓市的信號出現， LPR雙降、信貸松綁、頂層喊話“春節買房”……

然而，就在這“天時地利”的情況下，返鄉置業卻再次遇冷。以往年春節成交較為火熱的三四線城市，如昆山、洛陽、開封等為例，今年成交同比下滑均達30%以上，售樓處到訪量也屢創新低，有些樓盤甚至一天僅有1組客戶光顧。

新房供應端的普遍縮水，是造成上述現象的主因之一，一線、三線城市春節供應量同比分別下降9%、46%，北京、溫州等城有小幅放量。

而二線熱門城市的情況則明顯不同，西安、蘇州、昆明、寧波等地供應量均有翻倍增長。同時，從整體看，二線城市春節前后兩周的供應量也是所有能級城市中唯一沒有下降的，較2019年還增加20%。

從供應看樓市，一定程度上可以了解房企對市場的期望值。就目前來看，二線熱點城市依然是大部分房企著力進攻的陣地，這無疑有助于當地樓市的回暖。

不過，盡管有二線城市放量“托底”，春節樓市遇冷的情況也沒有明顯好轉。據克而瑞統計，40個重點城市在2021年1月31日-2月6日春節周期間成交量僅為44.5萬平方米，環比下降84%，同比下降40%，與2019年同期相比降幅也達到了13%。

主要原因，還是利率調整周期長，去化有限，購房者對市場信心不足，持幣觀望。以二線城市為例，蘇州、合肥、南京等節后才開始放寬利率，市場需要一定時間適應。

綜合來看，供應主導成交的市場屬性使得短期成交仍存在一定的釋放空間，同時得益于去年下半年層層加碼，投資客退場，居民購房已復歸理性；再加上節后各地陸續出臺的寬松政策，以及核心城市旺盛的購買潛力，二線城市房地產率先回暖的趨勢更被看好。

土地供需同樣低開 首批集中供地能否傳遞信心？

從新房供應可以看到短期內房企對市場的信心，而從土地供應則能看到以年為單位的樓市變動。

雖然近期政策環境明顯改善，但各能級城市成交量價均出現同環比下降，土地流拍現象也較為嚴重。從目前全國土地供需來看，至少一季度，房地產市場依舊“艱難”。

據克而瑞統計，2022年1月全國土地市場供需雙雙大降，當月全國經營性土地供應總建筑面積僅為9485萬平方米，成交建筑面積僅為7851萬平方米，環比分別下降39%和84%，土地供應量是2019年以來最低的一個月。

分能級看，1月，一三城市溢價率環比均下滑，二線城市受成交主力寧波第三輪供地熱度回升影響、溢價率環比上漲3.2%；春節后首周，受上海、杭州多宗商辦用地高溢價成交影響，整體平均溢價率回升至8%。

不過，依然有部分二線城市流拍現象較為嚴重，大連、哈爾濱等城流拍率達20%以上。以大連為例，1月份主城區計劃出讓的5幅宅地全部因無人競價而流拍，土地市場明顯遇冷。

從根本看，房企償債壓力大，“一線城市沒錢拿、三四線城市不敢拿”情況突出，加之今年收并購及項目合作機會涌現，拿地熱情被進一步壓制，預計土地成交端在2022上半年難有顯著回暖。

進入三月后，2022年首批集中供地計劃將陸續出爐，如果在地價設置、政策傾斜方面迎來更多利好，讓企業獲得較為合理的利潤預期、吸引更多民營企業參與，房企投資也將會迎來結構性回暖。這對房企恢復市場信心至關重要。

而對于購房者而言，通過土地看樓市或許有些復雜枯燥；如何選對區域、找準項目，在市場低位尋求出手時機，是大家更為關心的話題。天貓好房日前推出“探春”百城特別企劃，傳遞樓市最新動態，剖析置業熱點區域，探訪推介品質好盤，為廣大購房者春季置業提供強勁助力。活動將持續至二月底，近期有購房意愿者不妨關注一二。（完）

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文章來源:樂居買房

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