多宗流拍地塊“回爐重造”

縱觀2021年三批集中供地情況，可以發現土地市場經歷從熱到冷，再到穩的轉變。市場情緒的變化，也推動著各個試點城市土拍規則的調整，并在三批集中供地過程中呈現出“松—緊—松”趨勢。

首輪土拍22個試點城市實行“一城一策”，部分城市土拍規則較寬松，房企們也沉浸在前所未有的集體亢奮之中。但過于火爆的行情明顯不符合政策初衷，在監管層指引之下，多個城市在第二批土拍中收緊出讓條件，不同城市競拍規呈現針對性調整。

收緊的土拍政策導致第二輪集中供地不少試點城市的流拍率大幅提升。杭州推出的10宗“競品質”試點地塊全部流拍，蘇州、重慶等城市超9成地塊底價成交，只有上海、廈門等城市熱度相對較高。

從房企拿地層面上看，從二批集中供地開始，主流房企的布局逐步開始謹慎，“躺平”趨勢蔓延，重慶、寧波等城市Top 100拿地金額占比由首批的超80%降至不足20%，下降幅度明顯。

在第二批土拍中，除廈門外的21個城市，累計共有216宗地撤銷出讓、71宗地流拍，這些地塊之中，共有12個城市近37宗出現二次流拍。撤銷出讓的地塊均在第三輪集中供地時重新出讓，除5宗地條件未變外，其余大部分地塊出讓條件均有一定程度的放松。

重新上架的地塊里，放寬或取消配建要求、下調起拍價等成為主要的政策調整方向。

以廣州為例，從化江埔地塊取消4.5萬平方米占比約30%的商業配建要求、番禺石樓地塊取消2.9萬平方米占比約10%的政府性房源或人才住房的配建要求、增城朱村地塊取消2.3萬平方米占比約10%的人才公寓和公共租賃住房配建要求。

時代周報記者梳理發現，成都、長沙等城市的部分地塊，通過地塊分割、調整容積率等方式下調總起拍金額、放低房企參拍門檻，杭州、沈陽等城市部分地塊則直接下調起拍樓面價、降低房企拿地成本。

在對部分二批次流拍地塊進一步放松限制的同時，極少部分地塊上調最終的銷售限價，如成都新都區的2宗地塊銷售限價分別上調8.9%和3%，長沙雨花天華地塊的毛坯限價則由13300元/米？上調4.5%至13900元/米？。

房地聯動控房價

為防止土地價格過快上漲而影響房價預期，不少城市在拍地規則中進一步打補丁，穩定新房價格預期。

在第三批集中供地期間，上海通過對大部分地塊設置“房地聯動價”，對新房項目未來售價進一步指導。具體而言，上海還推出集中供地中唯一一塊“雙定雙限房”地塊，明確指出申請人須提交由相關政府部門出具的項目認定文件后才能購買。在常規地塊出讓的同時，對人才保障用房定向出讓，通過限定價格、限定戶型等方式確保各類人群的居住需求。

“房地聯動”下，集中供地對交易市場影響頗大。對購房者而言，集中供地對銷售價格進行限制，無疑是重大利好。

以深圳前海T201-0168地塊為例，該宗地普通商品住房最高毛坯價不得高于9.2萬元/米？，出售型人才房（不含室內裝修）平均售價不得高于5.52萬元/米？、最高售價不得高于5.8萬元/米？。根據深圳房地產信息網，同期前海新房單價均破10萬元/米？。

第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿在接受時代周報記者采訪時表示，深圳集中供地將于1-3年后入市，對于穩定市場預期有指導作用。未來將有大批限價樓盤入市，購房者和開發商都要調整投資節奏，預計未來深圳市場新房價格將保持平穩狀態。

1月25日，銀保監會在2022年工作會議中強調，將持續完善“穩地價、穩房價、穩預期”房地產長效機制，因城施策促進房地產業良性循環。

多地在繼續強調“房住不炒”，同時也將促進保障性住房的供給，支持居民自住以及改善性購房消費，保證市場平穩運行，確保房地產行業健康發展。

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文章來源:金融界

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