據悉，菏澤四大行對無房無貸的購房者，最低首付比例可執行20%。無獨有偶，重慶、贛州部分銀行同樣將首套房首付比例按20%執行。南寧則放松公積金貸款，首套房公積金貸款最高額度調整至70萬元，二套房公積金貸款最高額度調整至60萬元，二套房首付比例降至30%。2022年，房地產金融政策究竟將如何走向？房地產行業能否迎來昔日的上行周期？

棚改退潮后菏澤市場進入下行周期

1月成交同比仍降19%

長期以來，菏澤乃是山東省棚改第一大市，2017年棚改計劃開工量高達18.2萬套，高居全國首位。隨著山東省棚改逐步退出，并由貨幣化安置改為就地還建，菏澤棚改同樣進入收尾階段，2022年棚改計劃開工量低至0.4萬套，棚改對市場的拉動力大幅減弱。

受此影響，2018年以來菏澤市場便步入下行周期，在售項目成交去化普遍困難，不少項目進入現房銷售階段，房地產庫存日漸高企，去庫存壓力不斷加劇。主要原因在于供需嚴重錯配，土地供應顯著過量，市場需求則明顯飽和，本地居民家庭戶均2-3套房，再購房的需求著實羸弱。

菏澤樓市成交持續低迷。2021年3月，菏澤市場出現“小陽春”行情，商品住宅成交面積升至51萬平方米。隨后市場再陷低迷，月均成交面積基本保持在30萬平方米以下。2022年1月，菏澤市場難言樂觀，成交面積28萬平方米，環比增長29%，但同比仍下降19%。

2022年14省市紓困樓市

涉及局部放松信貸、財稅刺激等

2022年以來，浙江、南寧、菏澤等14省市相繼落地房地產紓困政策，主要涉及以下三方面內容：

其一，放松公積金貸款。例如南寧提升公積金貸款額度，首套最高額度從60萬元提升至70萬元，二套最高額度從50萬元提升至60萬元，并將二套房首付比例降至30%。又如自貢公積金貸款實行認貸不認房，既無公積金貸款記錄又無尚未完清的商貸，按首套房貸款政策執行；有一筆已結清的公積金貸款記錄或一筆尚未完清的商貸，按二套房貸款政策執行。

其二，非限購城市重啟最低首付20%。例如菏澤，四大行對無房無貸的購房者，最低首付比例可執行20%。又如重慶，比較大的銀行已執行首套房貸最低首付20%。

其三，通過財稅刺激托底樓市。例如玉林，新市民購買90平方米以下首套新房，每套補貼6000元；購買90平方米以上首套新房，每套補貼1萬元；并給予50%的契稅補貼。又如瀘州，符合條件的人才在中心城區購買首套新房，可享受最高200萬元/人的人才安居補助。

值得一提的是，無論是放松公積金貸款，還是非限購城市重啟最低首付20%，都是在現有房地產信貸政策框架范圍內的適度調整，并不代表房地產信貸政策根本性轉向。

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文章來源:克而瑞地產研究

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