過去二十多年，房地產(chǎn)行業(yè)從不擔(dān)心需求問題。
每當(dāng)行業(yè)進(jìn)入低迷時，政府就可以通過寬松的貨幣政策釋放需求，樓市就會恢復(fù)生機(jī)，也就是說，中國的房地產(chǎn)市場在過去的二十多年中一直在走上半場——供給為王。由于需求有保證，樓市冷暖主要受到貨幣政策的控制，房屋就體現(xiàn)出金融特征，換句話說，此時的房子等于股票，都是高度金融化的產(chǎn)品，都是用來炒的。
中國出生率在快速下降（下圖），出生率與死亡率接近交叉意味著人口總數(shù)即將開始減少，老齡化在加速推進(jìn)，這都是事實。甚至已經(jīng)有個別學(xué)者認(rèn)為兩三年前中國的人口總數(shù)就已經(jīng)開始減少。而決定房地產(chǎn)的根本因素是人口，這是不爭的事實，這意味著我們站在了房屋需求即將歷史性下滑的巨型拐點上。
另外一個決定需求的重要因素是居民部門的債務(wù)率。
任何一個社會居民部門的債務(wù)率都不可能無限度提升，它受到社會制度、生產(chǎn)力增長水平、社會福利水平等諸多根本因素的制約。
2020年底中國家庭部門的債務(wù)率為62.5%（考慮到中國的家庭債務(wù)市場有自己的特色，在買房過程中會從經(jīng)營貸、信用卡透支進(jìn)行借貸，還有親朋間的借貸市場，居民部門的債務(wù)率在2020年底預(yù)計已經(jīng)超過70%），如果要推動房價繼續(xù)上漲、成交額繼續(xù)上升，居民部門的債務(wù)率就需要像次貸危機(jī)之后中國居民債務(wù)率走勢所反映出來的那樣繼續(xù)上升（見下圖）。但事實是到2021年底居民債務(wù)率卻依舊停留在62.5%，杠桿上升的趨勢戛然而止，這唯一只能說明居民部門的杠桿加不動了。
但只要在房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營層面和樓市的交易層面還看不到需求難以為繼的現(xiàn)象，人們就更愿意將上述信號進(jìn)行選擇性忽視，這是逐利社會的典型特征。
現(xiàn)在的市場也開始告訴人們，中國的房地產(chǎn)經(jīng)過過去二十多年的上半場（供給為王）之后，下半場（需求為王）的大幕已經(jīng)拉開。
第一，去年下半年樓市巨無霸H大開始暴露債務(wù)危機(jī)，從10月開始貨幣政策開始轉(zhuǎn)向，四季度開始降息降準(zhǔn)并再次進(jìn)行逆周期調(diào)控，同時地方政府又開始使用所有手段刺激房地產(chǎn)，但帶來的效果卻與以往大不相同。
從10月開始放松貨幣政策，如果需求市場有保證，就會在四季度釋放需求，成交量就會回升，但事實卻向相反，參考下圖，TOP100房企的銷售增速在10月以后繼續(xù)下滑，1月更出現(xiàn)了暴跌。
克而瑞研究中心監(jiān)測的29個重點城市1月商品住宅成交面積環(huán)比下降37%，同比跌幅擴(kuò)至46%。其中，一線城市環(huán)比下降21%，同比跌幅為38%。25個二、三線城市成交面積同、環(huán)比跌幅都在40%以上。
這說明央行放松貨幣政策希望推動需求入場，地方政府使出所有花式手段邀請剛需入場，結(jié)果卻發(fā)現(xiàn)需求不見了——這是供給為王轉(zhuǎn)為需求為王的鮮明信號。
金融數(shù)據(jù)也反映出一樣的現(xiàn)象。
去年四季度開始央媽的水龍頭已經(jīng)擰開，利率已經(jīng)下調(diào)，推動1月新增人民幣貸款達(dá)到單月歷史新高的3.98萬億元，按說在這樣的大好形勢下居民中長期貸款（主要是房貸）也應(yīng)該加速膨脹，但事實是1月住戶中長期貸款僅僅增加7424億元，與2021年1月的9448億元相比下降了21.4%，這說明杠桿率已經(jīng)封頂，杠桿加不動了。
去年下半年開始房企加速違約，開始主要是財務(wù)狀況比較差的企業(yè)遭遇流動性問題，可當(dāng)樓市成交無法改善時這種現(xiàn)象就會向優(yōu)質(zhì)企業(yè)蔓延，目前就體現(xiàn)出了這樣的趨勢。
下圖是21世紀(jì)資管研究院在去年10月給出的TOP50房企的財務(wù)風(fēng)險報告，其中8.7-10分表示抗風(fēng)險能力等級“極強”，7.4-8.69分表示抗風(fēng)險能力“很強”；6.1-7.39分表示“較強”；4.8-6.09分表示“一般”；之后的抗風(fēng)險能力等級分別為“較弱”、“很弱”和“極弱”。即排名在前半部分的意味著抗風(fēng)險能力比較強，排名靠后半部分的意味著抗風(fēng)險能力比較弱。
由表中可以看到，最先遇險的佳兆業(yè)、陽光城、恒大、奧園、新力、富力等都是表中位居下半部分的企業(yè)，他們的抗風(fēng)險能力比較差，只能首先觸雷。
但現(xiàn)在，排在靠前位置、原本抗風(fēng)險能力應(yīng)該很強的企業(yè)世茂集團(tuán)也開始遇險，融創(chuàng)、碧桂園等巨無霸企業(yè)也不再讓人放心。雖然管理層在竭盡全力為房企解決流動性問題，但如果房企的銷售額不能得到提升，增加貸款也只是增加房企的負(fù)債，解決不了房企的根本問題。
當(dāng)銷售長時間無法改善之后，優(yōu)質(zhì)企業(yè)也只能陷入泥潭之中。最終只有極少數(shù)“天賦異稟”的企業(yè)可以生存下來，成為“剩者”，這是居民加不動杠桿、需求為王時期的典型現(xiàn)象。
第二，最近房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科的董事長郁亮在2022年初的內(nèi)部講話很火。
郁亮講話中也一樣陳述到行業(yè)拐點已到，需求為王的時代開始了。他說道：
“盡管‘房住’可能會釋放一些需求，但今天還有這么大量的需求嗎？去年買萬科房子的客戶年齡又推遲了兩歲，而且隨著需求不斷被滿足，總量也在不斷變小。”
“還有兩個重大變化，一是市場分化會越來越明顯，二是行業(yè)規(guī)模開始萎縮。”
可是，在過去二十多年的房地產(chǎn)擴(kuò)張期已經(jīng)形成了龐大的產(chǎn)能，需求萎縮時就會出現(xiàn)錯配，體現(xiàn)在行業(yè)供給能力與房屋需求之間的錯配，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)與房屋需求之間的錯配，然后還會出現(xiàn)地方財政收入（土地出讓金與相關(guān)稅收）與房屋需求之間的錯配，等等。既然“錯配”已經(jīng)顯現(xiàn)，在行業(yè)內(nèi)就需要產(chǎn)能出清和債務(wù)出清，能出清的企業(yè)就活，不能出清的企業(yè)就死，這就是你死我活的階段。所以郁亮說“今年是背水一戰(zhàn)的一年，如何理解背水一戰(zhàn)？就是要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)，……，縮表出清對于我們來說，就是一場生死之戰(zhàn)。”
2018年郁亮曾說到房地產(chǎn)進(jìn)入了白銀時代，當(dāng)時很多業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)同，最終以H大、華夏幸福等很多房企進(jìn)入病房作為白銀時代結(jié)束的標(biāo)志。今天又說進(jìn)入了黑鐵時代（不知道這個黑鐵時代與黑暗時代或危機(jī)時代有何區(qū)別），黑鐵時代的具體含義只有他自己才有解釋權(quán)，但作為行業(yè)龍頭的掌門人認(rèn)為需求市場開始萎縮應(yīng)該是確定的。
無論從人口趨勢，居民部門債務(wù)率，從去年十月開始貨幣政策轉(zhuǎn)向之后成交量卻繼續(xù)萎縮、居民部門的中長期貸款增速也同步下滑，以及龍頭企業(yè)掌門人的講話中，都可以得到供給為王的時代已經(jīng)遠(yuǎn)去、需求為王的時代已經(jīng)到來的結(jié)論。
在需求為王的時代或許需要注意以下現(xiàn)象：
第一，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)卷，這是必然的。
房地產(chǎn)已經(jīng)高速發(fā)展了二十多年，供給能力是龐大的，當(dāng)需求開始萎縮時就出現(xiàn)了產(chǎn)能、債務(wù)與需求市場之間的錯配，房地產(chǎn)企業(yè)也只能像996一樣內(nèi)卷，對市場份額進(jìn)行慘烈的爭奪。無法通過銷售活動穩(wěn)定現(xiàn)金流的企業(yè)就會爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，徹底躺平。
當(dāng)過剩產(chǎn)能大量清除之后，強者最終獲得生存權(quán)。
在房企內(nèi)卷之后，土地出讓會遭遇困局，房地產(chǎn)本身以及相關(guān)上下游行業(yè)帶來的稅收收入也會下降，金融體系的壞賬開始加速積累，未來要關(guān)注房地產(chǎn)和其上下游行業(yè)對銀行等金融機(jī)構(gòu)和財政體系帶來的沖擊，這是今明兩年焦點中的焦點。
第二，當(dāng)供給為王的時候，需方的利益就得不到充分的保護(hù)，需方就需要購買樓花承擔(dān)中間過程的各種風(fēng)險，包括爛尾風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險，等。
在需求為王的時期，需方的利益會得到越來越完善的保護(hù)，現(xiàn)房出售、即由開發(fā)商承擔(dān)中間過程風(fēng)險的模式會逐漸成為主流，這有利于剛需。
第三，在供給為王、房屋體現(xiàn)金融屬性時，投資人關(guān)注的是價格漲跌，炒房與炒股沒什么差別。當(dāng)需求為王的時候，房地產(chǎn)投資焦點不再是價格漲跌，而是是否具有滿意的租金收益，源于這時房屋體現(xiàn)的是居住價值而不是金融屬性。
第四，多數(shù)城市的房屋都已經(jīng)供過于求，再加上老齡化和人口總數(shù)的減少，意味著需求已經(jīng)耗盡，這些城市會走向鶴崗化，從根本上體現(xiàn)“房子是用來住的”，這有利于剛需，有利于實現(xiàn)“居者有其屋”，對底層民眾有益。即便長三角、粵港澳大灣區(qū)的三四線城市也很難逃脫這樣的結(jié)局，甚至可能還包括部分二線城市。將來即便釋放大洪水導(dǎo)致本幣大幅貶值，也不會對這些城市的樓市具有明顯的推動作用。
具有價值的將只剩下可以實現(xiàn)人口穩(wěn)定凈流入的城市。基于一線城市的教育、醫(yī)療、文體資源和就業(yè)機(jī)會等方面具有遠(yuǎn)超過其他城市的競爭力，只要放松戶籍管制就可以實現(xiàn)人口的持續(xù)流入，就可以建立起新的房屋需求，未來的房地產(chǎn)市場就會具有一定的交易量和熱度，然后就是成都、重慶、蘇州、杭州、武漢等具有比較強競爭力的區(qū)域核心城市。未來如果釋放大洪水導(dǎo)致本幣大幅貶值時，對這些城市的樓市也會產(chǎn)生明顯的推動力。
也就是說分化將成為房地產(chǎn)行業(yè)的主流。這也是郁亮所強調(diào)的。
這實際就是過去一些年日本和俄羅斯樓市表現(xiàn)出來的現(xiàn)象。
從上圖可見，2005年之后日本的房地產(chǎn)指數(shù)是橫盤震蕩的走勢，既然東京的樓市已經(jīng)逐漸回到泡沫破裂之前，就意味著其他多數(shù)城市在加速趕往地下室，這就是分化的過程。
俄羅斯也一樣，見上面的兩張圖。莫斯科、圣彼得堡的樓市總體處于升勢，而且近年來漲勢加速，可整個俄羅斯的房地產(chǎn)指數(shù)卻在下跌，這只能說明其他城市的樓市越過地下室之后正在趕往十八層地獄。
總體來說，樓市上半場的房子是一只股票，樓市下半場的房子是個家。
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文章來源:新浪房產(chǎn)