今年年初，承債式并購貸款政策落地，成為開年房企融資的一抹亮色。按照規定，針對出險企業項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三條紅線”相關指標。

由此，業內分析多表示，這將推動房地產行業掀起一輪“收并購”熱潮，國有房企有望借此迎來新的發展機遇。穆迪也在研報中判斷，未來6-12個月內，國有房企將會越來越多地尋找和著手收購受困開發商的資產。

華城律師事務所高級合伙人吳西彬強調，2022年，收購方可以在不提升“紅線負債”的基礎上，通過并購提高營業增長率和ROA（ROE），甚至，還有可能降低資產負債率。這是2022年房地產行業收并購的機遇和動力所在。

而在控制合規性風險基礎上，提高ROA（ROE）是今年房地產市場“收并購”的底層邏輯。國有房企通過收購項目提高資產收益率（凈資產收益率），不是單純的收購，更是企業完成國資委KPI考核指標的戰略手段。國資房地產公司會盡可能提升并購投資與開發投資總額的比例，吳西彬稱。

誠然，相比公開市場直接拿地，收并購顯然要復雜的多。這也意味著，面對并購機遇，國有房企還需更加謹慎，主動規避風險。楊海平指出，在收并購過程中，房企至少應主動規避事前風險、事中風險及事后風險三大方面的風險。

其中，事前風險包含標的房地產公司或項目公司股權方面的瑕疵、項目手續瑕疵、隱形負債風險、存量項目工程質量、存量資產設置抵押等；事中風險包含并購合同管理風險、交易結構風險、稅收風險、融資方案風險、員工安置社會風險等；事后風險包含并購后整合協同不及預期，市場運營不及預期，物業不能按時交付或現金流不及預期等，楊海平稱。

吳西彬則認為，2022年房地產市場的并購場景包含“解困式”并購及“錦上添花式”并購兩種。標的企業資產是否合規、資產負債結構是否清晰、財務核算是否真實可靠、存續歷史等，都是并購方需提前防控的風險。

在研報中，穆迪預計，面對收并購機遇，部分城投公司可能會按照地方政府指示去收購受困物業或項目，防止未完工項目無法交付給購房者，規避社會風險。而這一類收并購極有可能“踩坑”。

“如果這些房地產項目未能產生預期現金流來償還相關債務，房地產開發層面就會存在風險?！蹦碌戏Q。

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文章來源:金融界