過(guò)去兩年，物管行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的變局，可謂波瀾壯闊。

2020年，物管行業(yè)先是上演了一輪上市熱潮，一度被稱為地產(chǎn)的“未來(lái)”；在地產(chǎn)承壓之際，物業(yè)又被擺上貨架，收并購(gòu)規(guī)模不斷創(chuàng)下歷史新高。

跌宕起伏之間，頂著高估值的物業(yè)公司開(kāi)始走下神壇，股價(jià)回調(diào)、PE倍數(shù)腰斬、市盈率下降的現(xiàn)象不再罕見(jiàn)，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)板塊的想象力快速消退。

經(jīng)過(guò)大洗牌后的物管市場(chǎng)，未來(lái)還有哪些機(jī)會(huì)？財(cái)經(jīng)網(wǎng)特別對(duì)話北京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院物業(yè)管理系主任程鵬，解讀物管行業(yè)的危機(jī)與變局。

全國(guó)4%市占率是規(guī)模臨界點(diǎn)

見(jiàn)到程鵬當(dāng)天，恰逢2022年首支物業(yè)股金茂服務(wù)登陸港交所。但從其首日表現(xiàn)來(lái)看，資本市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)公司上市的態(tài)度已然轉(zhuǎn)變，并不像兩年前一樣備受追捧。

“這是正常現(xiàn)象。”程鵬認(rèn)為，從整個(gè)物業(yè)板塊來(lái)看，只經(jīng)營(yíng)住宅類(lèi)基礎(chǔ)服務(wù)的物業(yè)公司是不會(huì)被資本市場(chǎng)所認(rèn)可的，因?yàn)樽≌飿I(yè)費(fèi)的價(jià)格是由服務(wù)群體中較低購(gòu)買(mǎi)力來(lái)決定的，物業(yè)公司不得不面臨物業(yè)費(fèi)上漲困難，而服務(wù)成本不斷攀升的困境。“沒(méi)有太大想象空間的企業(yè)，怎么可能獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)同？”

他表示，若想扭轉(zhuǎn)這種現(xiàn)象，物業(yè)公司必須開(kāi)拓非住宅類(lèi)的服務(wù)和增值服務(wù)，這就包括商業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校等業(yè)態(tài)，甚至是城市服務(wù)。因?yàn)榉亲≌飿I(yè)和增值服務(wù)的價(jià)格是可以按照市場(chǎng)化機(jī)制進(jìn)行調(diào)節(jié)的，所以頭部物業(yè)公司必須要走通這條路。

而這或許可從華潤(rùn)萬(wàn)象生活的表現(xiàn)中窺見(jiàn)一二。在已上市物業(yè)公司中，包含商管業(yè)務(wù)的華潤(rùn)萬(wàn)象生活市盈率最高，據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月15日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活市盈率超過(guò)46倍。

程鵬分析指出，但凡想要表現(xiàn)比較好，物業(yè)公司需要具備三方面能力。

首先，管理面積要夠大。從物業(yè)收入公式角度而言，單位面積收費(fèi)一定的情況下，面積越大，收入越高。

他提醒，這并不意味著規(guī)模越大越好。當(dāng)公司規(guī)模越來(lái)越大的時(shí)候，也會(huì)對(duì)企業(yè)管理造成巨大挑戰(zhàn)。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)具有非常典型的地域性特征。比如，北京市場(chǎng)提供的物業(yè)服務(wù)，可能在成都市場(chǎng)就不被認(rèn)可；西南市場(chǎng)提供的一些特色服務(wù)，放到上海也不一定適合。

“對(duì)于一家物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，能夠?qū)Σ煌鞘械牡赜蛭幕猩羁汤斫猓缓筇峁┎煌姆?wù)，這對(duì)物業(yè)公司本身就是個(gè)挑戰(zhàn)。怎么有效管理？怎樣把總部對(duì)行業(yè)的理解快速傳到基層實(shí)施，建立有效的企業(yè)管控是要花很大成本的，而無(wú)序的擴(kuò)張反而會(huì)不經(jīng)濟(jì)。”

程鵬認(rèn)為，這個(gè)規(guī)模界限應(yīng)是4%的市占率。如果以中指院、中商產(chǎn)業(yè)院預(yù)測(cè)的2021年我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在管總建筑面積266億平方米計(jì)算，單個(gè)企業(yè)規(guī)模上限為10.64億平方米。“按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，我國(guó)的物業(yè)公司還有一定的擴(kuò)張空間，這也是龍頭物業(yè)公司不斷收并購(gòu)的原因之一。”

其次，公司服務(wù)的綜合供給能力要足夠強(qiáng)，物業(yè)公司商業(yè)模式是典型的集成商模式，該模式核心要素就是物業(yè)公司能夠深刻理解甲方需求，可以滿足不同用戶、不同層次的需求。

最后，服務(wù)業(yè)態(tài)要足夠豐富，通過(guò)多樣性業(yè)態(tài)可以彌補(bǔ)可能產(chǎn)生的虧損，使得公司能夠高速轉(zhuǎn)下去。“但是不會(huì)有物業(yè)公司什么業(yè)態(tài)都擅長(zhǎng)，如果在非住宅物業(yè)中有2-4個(gè)服務(wù)業(yè)態(tài)能夠在市場(chǎng)占有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就是很厲害的物業(yè)公司了。”

程鵬稱，如果今年龍湖智創(chuàng)生活、萬(wàn)物云完成上市工作，就意味著龍頭物業(yè)公司上市資本化基本結(jié)束。上市是物業(yè)公司真正邁向獨(dú)立自主的第一步，是起點(diǎn)而不是終點(diǎn)。

行業(yè)接下來(lái)會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的階段，即各家企業(yè)各顯其能。重點(diǎn)看企業(yè)能否在開(kāi)拓的業(yè)務(wù)中取得突破，真正完成轉(zhuǎn)型。“只是，這個(gè)過(guò)程還需要大約5年時(shí)間去調(diào)整。”

資源和能力是兩大抓手

雖然物業(yè)的重要性自疫情以來(lái)日益增長(zhǎng)，但直至2022年開(kāi)年仍未擺脫被擺上貨架的命運(yùn)。

對(duì)此，程鵬認(rèn)為，在困難之際，地產(chǎn)商選擇把物業(yè)公司賣(mài)掉，原因是多方面的。首先，相對(duì)房子來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司更容易變現(xiàn)，而且資本市場(chǎng)的估值也比較理想。另外，土地仍然是地產(chǎn)商的根本所在，物業(yè)業(yè)務(wù)還沒(méi)有上升到地產(chǎn)集團(tuán)最核心資產(chǎn)的位置。這也側(cè)面說(shuō)明，物業(yè)公司真正的核心能力還處于不斷構(gòu)建的過(guò)程中，物業(yè)公司未來(lái)需要不斷增加自身能力。

企業(yè)在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，需要考慮兩個(gè)關(guān)鍵抓手：資源和能力。如果能力不夠，就要從外部高價(jià)競(jìng)聘一些高管或者高精尖人才來(lái)彌補(bǔ)能力的缺失，就要強(qiáng)化內(nèi)部員工的培養(yǎng)和鍛煉；如果資源不行，就要快速?gòu)浹a(bǔ)短板。

“因?yàn)楝F(xiàn)在留給頭部物業(yè)公司保持自己位置的時(shí)間可能只有兩三年了。”程鵬以收并購(gòu)為例分析，現(xiàn)在市場(chǎng)上一系列的收并購(gòu)，并不僅僅是圍繞著發(fā)展維度展開(kāi)，而是以保持行業(yè)頭部位置的生存維度展開(kāi)。

他直言，具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的頭部物業(yè)公司，就不能存在太明顯的業(yè)態(tài)短板或者地域短板。比如，某個(gè)區(qū)域是擁有1億人口的物業(yè)服務(wù)大市場(chǎng)，無(wú)疑通過(guò)收并購(gòu)的方式快速切入是一個(gè)理想的方法。

【購(gòu)房資訊輕松享，快來(lái)關(guān)注樂(lè)居網(wǎng)】

文章來(lái)源:財(cái)經(jīng)網(wǎng)

優(yōu)質(zhì)內(nèi)容推薦

疫情再次反撲！常州樓市“金三”難再續(xù)，接下來(lái)怎么走？收益漲5倍！江門(mén)首個(gè)村級(jí)工業(yè)園改造！還有這些園區(qū)迎來(lái)爆發(fā)？楊柳互通立交預(yù)計(jì)今年全部完成通車(chē)