信心尚需緩慢修復

盡管資本市場信心提振明顯，但業內對于短期行業前景依然不太樂觀。有業內人士向第一財經表示，短期內并不會反饋到銷售市場。

“今天的會議有對預期的引導作用，對股市的影響立竿見影，但是對于樓市、對銷售市場的拉動作用，還需要其他動作的配合，比如地方政策放寬、各行各的落地的寬松政策執行到位、銀行不予抽貸、斷貸，各項貸款正常化等。”億翰智庫研究總監于小雨認為。

事實上，政策底在2021年底、2022年初便已出現，監管層多次釋放了松綁政策。近期有菏澤降低首付比例，蘇州首套房貸利率降至4.6%，鄭州放松“認房又認貸”等較大力度的托底政策陸續出臺。

也有部分城市已出現回暖的跡象，北京、上海、南京等城市近期的成交量有所上升。第一財經從多家房企處了解到，其布局市場有些許回暖的跡象，來訪量有所增加。“2月底看3月都很積極有希望。”某華東房企內部人士表示。

但整體來看，樓市信心回歸仍舊不太明顯，房地產交易規模目前還在下行通道中。

中銀證券研報顯示，1-2月全國商品房銷售金額1.55萬億元，同比下降19.3%，較12月降幅擴大了1.5個百分點；同時，銷售均價也大幅下降，同比降幅高達10.7%，是2009年來的最大降幅，說明市場在“以價換量”，反映出當前地產銷售基本面仍然較弱。

而業內普遍認為，這輪周期修復的起點在于銷售。西政資本指出，盡管監管層對信貸政策已有所放松，但房企融資環境的根本性改善，或者房企普遍性的融資好轉，最終還得取決于樓市預期的扭轉。中信證券也認為，市場將沿著銷售復蘇、投資復蘇和信用恢復的鏈條演繹。

國泰君安地產行業分析師謝皓宇認為，在以往周期中，若進入寬松周期，隨著房企融資恢復、土地市場企穩，樓市也將逐步企穩，并伴隨居民的貸款行為見底回升。“而本輪周期對房企端的支撐明顯弱于以往任何一輪周期，更多依賴于需求端的政策來支撐樓市的下行。”

“若只對居民端進行支持，在經濟環境有壓力的情況下，居民預期的扭轉難度會大幅度提升。”謝皓宇認為。

不過，當前需求側政策空間較大，例如房貸利率加點水平較高，實際利率的下調具備較大空間。“歷史證明，按揭貸款利率和銷售表現緊密相關。”中信證券指出，目前市場仍處于筑底階段，預計銷售可能在二季度見底反彈。

中金公司表示，除了在支持合理住房需求方面的正向調整外，政策還可在引導問題房企資產處置等予以支持，包括提升優質龍頭收并購意愿、紓解房企信用端風險等。

銀保監會今日便提及，要堅持“房住不炒”的定位，持續完善“穩地價、穩房價、穩預期”房地產長效機制，積極推動房地產行業轉變發展方式，鼓勵機構穩妥有序開展并購貸款，重點支持優質房企兼并收購困難房企優質項目，促進房地產業良性循環和健康發展。

某TOP10房企人士向第一財經表示，過去市場的信心其實很重要的是來自對房價持續上漲的預期，現在這個預期在大部分城市已經很難維持了，未來需要構建一個新的行業邏輯來穩定預期，“這個預期可以是資產保值增值/避險、居住改善”，“房地產空間肯定還是有的，深度城鎮化，還有潛力可挖”。

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文章來源:第一財經中國房地產金融

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