榜單解讀

前言：3月，在部分熱點城市開啟首輪集中供地的情況下，土地市場仍然保持低位運行，一季度整體成交量價齊跌，僅少數熱點城市如合肥、廈門等集中供地熱度有所回溫。企業拿地依舊仍保持謹慎態勢，截止至3月末百強房企中僅有三成企業拿地，而銷售50強房企單月投資額不足400億元，同環比分別下降84%和28%。大型國企、央企仍然是目前投資的主力，長三角區域的本土房企在深耕區域投資的積極性有所恢復。

一季度土地成交量價齊跌，熱度仍在低位

1-3月，全國300城經營性土地成交建筑面積僅15771萬平方米，環比跌幅高達81%，同比來看，受集中供地階段性“低谷”和市場下行的影響，同比降幅高達60%。各能級城市成交規模和成交金額同環比均大幅縮減，一線城市僅北京完成首輪集中供地，因此成交面積環比降幅高達84%；二線城市僅有寧波、福州、青島、合肥等少數城市有集中土拍；三四線城市土地市場更是低位運行，成交規模和成交金額環比降幅均超八成。

一季度全國300城經營性土地成交樓板價為2209元/平方米，同比降幅高達18%，環比也下降了13%。地價進一步走低，主要是由于大部分熱點城市今年首輪集中供地暫未開拍，致土地價格同環比均下降，也和一季度土地市場熱度仍在低位、大部分城市降低拿地門檻來保障土地成交有關。

銷售TOP10新增貨值集中度達60%，

去年提升25個百分點

一季度即使北京、合肥等部分城市集中供地有一定熱度，但對于投資整體刺激作用依然有限。1-3月新增貨值百強門檻僅有19.7億元，同比大降46%。投資金額、建面百強門檻分別為5.4億元和16.7萬平方米，同比分別下滑50%和41%。

在整體投資放緩的情況下，新增貨值集中度不降反升，可以看出當前僅有頭部房企業在核心城市拿地。截止至3月末，華潤、中海、中交、建發、萬科、綠城新增貨值超200億元，而10強房企新增貨值占百強總貨值的60%，較2021年全年大幅提高25個百分點。

值得注意的是，百強房企1-3月整體拿地銷售比低至0.1，較2021年同期下降了0.1，其中10強房企投資積極性最高，也僅有0.14，謹慎投資的態度仍在延續。

一季度僅三成百強房企拿地

單月TOP50拿地金額仍處低位

盡管3月有多城開啟2020年首輪集中供地，但僅有少數頭部房企拿地，銷售TOP50房企單月拿地金額不足400億元，同環比分別下降84%和28%。前兩個月拿地較多的綠城、濱江、華潤等均放緩了投資腳步。

若從1-3月總拿地金額TOP20的企業來看，大致分為兩類。

第一類是頭部的國企、央企，如華潤、中海、招商、保利等，其中中海、華潤拿地金額超過100億。實際上，拿地金額前二十中有半數都是國企央企；第二類則是區域深耕的本地房企，如濱江、大家、偉星、安徽高速等，憑借集中供地（含寧波）補充大本營城市可售貨值。

但整體而言，謹慎的拿地態度并沒有好轉。一方面百強房企中近七成企業依舊未拿地，超過半數企業來自項目開發商；另一方面拿地金額較高的企業中，僅大家、偉星拿地銷售比高于1，綠城、建發、華潤拿地銷售比超過0.3，其余拿地銷售比均低于0.2，小于去年0.25的均值，謹慎態勢可見一斑。

七城首輪集中供地熱度不一

國/央企與本地房企相對強勢

截止至3月31日，已有7個城市完成了2022年的首輪集中供地，包括北京、福州、青島、合肥、廈門、重慶和武漢，從不同城市的土拍表現來看，市場熱度出現了明顯的分化：

北京作為2022年第一個首輪集中供地的城市，熱度較2021年有所回升，部分地塊觸及最高限價，廈門、重慶在“讓利”、“降低土拍門檻之下”之下，地市熱度較去年四季度小幅回升，其中廈門島內地塊均溢價成交，2宗觸及最高限價，重慶在核心板塊起拍價下調的情況下，3宗地塊進入搖號環節。

而福州、青島地市相對較冷，不僅地塊以底價成交為主，且地方平臺公司、國企仍然是托底的主力；

合肥表現則是為“冰火兩重天”，有15宗地塊進入競品質環節，但同時有8宗地塊遭遇流拍。

同樣在起拍價下調的情況下，重慶和武漢的土地市場表現為一熱一冷，主要由于重慶對對優質土儲降價，而武漢的“降價”地塊則條件一般，難以調動房企積極性。

已拍的七城中，拿地企業也不盡相同。北京土拍的情況來看，10強房企表現搶眼，且國企、央企依然是土地市場主力軍。廈門、合肥、青島本土企業表現較為強勢，其中廈門、合肥有80%和60%的地塊被本土房企所獲。

從2022年一季度各城首輪拿地金額排名來看，國企依然是中堅力量，拿地金額（全口徑）前三分別是建發、綠城、華潤，金額超90億元，建發、華潤一季度拿地幾乎全部集中在集中供地的七城中，此外中海、保利等拿地金額也相對靠前。

二季度或迎來投資窗口期

長三角地市看高一線

3月，房地產市場迎來一系列利好聲音，首先是國家金融專題會議定調，有關部門要積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策；然后財政部也表態，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件，這兩個政策對市場打了一劑強心劑。若當前房企偏緊的現金流能夠得到實質性改善，信心提振下重點城市集中土拍的熱度有望觸底回升，二季度或迎來拿地窗口期。

但值得注意的是，今年是大部分企業償債高峰年份，資金面仍偏緊，盡管政策頻發但實質性落地尚未明確，更多聚焦在保交付、短期資金面扭轉難以支撐，謹慎投資仍是未來主旋律。這也意味著，一旦二季度疫情得到有效的控制和緩解，隨著市場的正常運轉，大概率房地產市場將迎來一波小陽春，但可以遇見的是，城市、企業的分化將愈發明顯。我們認為長三角部分抗壓性較強、穩定性高的市場如杭州、蘇州，以及上海、廣州等一線城市，土拍熱度回溫將領先其他城市，部分人口流出、經濟發展較差的三四線城市土地市場或將出現無人問津的局面。

【購房資訊輕松享，快來關注樂居網】

文章來源:克而瑞地產研究

優質內容推薦

有你家嗎？濟寧129個老舊小區改造項目名單公布蒲縣抽水蓄能電站項目地質勘探鉆孔全面開工全省第二！東莞文明城市建設再獲佳績