控制去杠桿節奏引導問題房企有序出清

并提高居民收入預期及購房入市情緒

我們認為當務之急在于恢復市場信心，重點涉及以下兩方面內容：

其一，房地產金融政策應當從去杠桿到穩杠桿，適度控制去杠桿節奏和力度。基于防范化解房地產企業風險，涉房融資理應解凍，房企整體融資環境應明顯改善。具體而言，支持房企的合理融資需求，支持優質房企開展并購貸款融資，有序引導企業銷售、購地、融資等經營行為逐步回歸常態。

更為重要的是，對于房企債務違約問題也要給出實際的解決方案，引導問題房企有序出清，最大程度維護住房消費者的合法權益，至少要保證問題項目都能順利交付，決不能突破“保交樓”的政策底線。

其二，全面落實經濟穩增長，提高居民收入增長預期。用發展的眼光看待現階段居民購買力透支的問題，把經濟穩增長放在更加突出的位置，更好地解決居民就業，多渠道促進居民增收，全面提高居民收入增長預期，讓更多的潛在置業群體都能安心買房、放心消費。

放松限貸支持改善群體購房

理想預期下各線城市樓市輪動回穩

土拍熱度改善

受限貸政策影響，大量改善性需求被壓制。2021年，改善性需求相對堅挺，據CRIC重點監測的 194個樣本城市成交結構數據顯示，三房成交套數占比高達54.5%，四房成交占比穩步提升至20.7%。但受限貸政策影響，不少城市二套房首付比例都在50%以上，部分城市更是達到70%乃至80%，很大程度上提升了改善性客群首付款支出壓力，大量改善性需求被壓制。

在市場需求層面，還是要予以適當刺激，限貸政策應當有所放松，尤其要下調二套房首付比例，才能有效激活相對充裕的改善性購房消費，屆時房地產市場回穩將是大概率事件。

其一，下調二套房首付比例。例如認貸不認房，首套住房貸款已結清，再次申請按揭貸款按首套房貸款政策執行。其二，調降二套房貸利率。下調二套房貸利率的上浮比例，盡量向五年期以上LPR4.6%靠攏。其三，縮短按揭放款周期。改善性客群只要具備購房及還貸能力，均能正常辦理按揭貸款，商業銀行應依據合規的操作流程予以審核盡早放貸。

理想情況下，隨著相對充裕的改善性需求持續釋放，各線城市房地產市場有望輪動回穩，市場熱度將由一線城市到二線城市最后三四線城市梯次傳導。具體而言，一線城市市場需求及購買力最為堅挺，房地產市場有望率先企穩。二線城市市場需求相對充裕，但居民購買力有所透支，房地產市場或將輪動企穩。三、四線城市市場回穩需要較長時間周期，尤其是那些市場需求及購買力嚴重透支的弱三、四線城市，房地產市場或將繼續盤整。

可以期許的是，隨著房地產市場回穩，疊加企業融資、銷售預期明顯改善，土地市場也將回穩。具體而言，倘若房企資金周轉壓力大幅緩解，企業拿地情緒便能有所提升，土地流拍現象或將明顯改善，絕大多數城市無需城投公司繼續托底拿地。尤其是那些供地相對緊俏的核心一、二線城市，整體土拍熱度有望明顯提升，主城區優質宅地或將高溢價出讓。

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文章來源:克而瑞地產研究

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