【易哥說】

縱觀3月樓市，雖然半數以上重點城市皆有不同程度的松綁，但一季度利好“托市”政策效果平平。

從CRIC監測數據來看，3月百城成交同比跌幅仍有擴大趨勢，降幅高達51%。3月開盤去化率高于60%僅有上海、合肥、臺州、杭州、蘇州，主要集中在長三角經濟相對發達的區域。另一方面，多地疫情影響下，購房需求將遞延至4、5月“陽春”釋放。

克而瑞研究中心認為，前期的利好政策落地仍需發酵，市場的分化格局仍將延續，率先回暖的勢必是“人+錢”集中的基本面較好的城市，諸如深圳、惠州、珠海、南京、無錫、常州等有望在二季度率先迎來“轉機”；武漢、鄭州、廈門等或將輪動傳導而筑底企穩；對于昆明、南寧、重慶、福州、青島、濟南、長春等而言短期下行壓力依舊較大。

01.

鄭州一、二手房穩步回升福州、南寧延續慘淡

首先聚焦前期政策“松綁”力度較大的內陸二線，諸如鄭州、福州、南寧。政策落地效果不一，鄭州已然進入了政策引導下的積極修復期，新房市場，項目來訪量和銷售流速穩步提升，3月單項目月均到訪量和月均流速，較1月低點增長1倍有余。二手房市場恢復速度明顯快于新房，客戶購房信心穩步提升，據CRIC監測數據，3月二手房帶看量高達5萬余組，環比2月上漲了140%，成交近2000套，環比2月上漲80%。

福州、南寧整體延續慘淡行情，福州多數項目認購率不足20%，市場無實質性回暖。南寧供需疲軟，房企無集中開盤，順銷為主，以價換量營銷方式層出不窮，但收效寥寥。

利好政策的落地效果除了和刺激力度或寬松程度密切相關，更主要的還是取決于城市自身基本面的好壞，以福州、南寧為例，雖為省會城市，但對省內地市的吸附力較弱，加之前期需求透支重，短期內均難出現全面回暖行情。

02.

上海、杭州“高熱不退”3月市場“高熱不退”的主要集中在上海、北京和杭州。上海即便在疫情重創下，3月入市項目開盤去化率依然居不同城市之首，平均去化率在90%以上。

杭州3月整體去化率高達63%，市場熱度較高的板塊主要集中在主城區及其外圍二圈層，主城區斷供板塊越來越多，93個項目價格倒掛。而主城外圍的二圈層去化率也在90%左右，基本可達到供求平衡。

03.

北京、寧波升溫顯著蘇州、西安等區域板塊“冷熱不均”

北京，3月在供應持續放量的情況下，市場活躍度穩步提升。雖然整體開盤去化率僅36%，但是不乏單項目熱銷。二手房帶看量明顯提升、成交周期縮短，成交量隨之攀升，市場整體修復。

蘇州3月9個項目推售，開盤去化率高達60%，算是近半年去化率較高的月份之一，區域板塊分化行情持續加劇。西安受疫情影響，3月23個項目首開或加推，去化情況也呈現出主城區熱度顯著高于西咸新區的分化表現，主城區及西咸新區內部各項目之間去化差異也較為顯著。

城市項目能得以熱銷的共性原因無外乎以下幾點：一是項目所在板塊供應稀缺，部分甚至存在“斷供”情況；二是核心城市因“限價”原因導致了顯著的一二手價格倒掛現象，“買到就是賺到”資產避險的投ZI心理驅動；三是項目往往有核心的教育、商業、交通配套加持，凸顯其高性價比。

04.

廣州成都武漢市場尚屬“筑底”階段

供、需端觀望情緒濃厚“等風來”

核心一線廣州和成交常年霸榜的成都、武漢目前整體市場仍處于低迷階段。廣州、武漢均表現出供應量的大幅萎縮，房企推盤積極性普遍不高。成都3月開盤去化率為58%，供應、成交量仍處底部運行，顯著低于2021年上半年月均值。目前成都限制性政策從嚴，首套房貸利率高達5.6%，購房者當前承擔的購房壓力仍較大，且目前政策暫無松動跡象，也導致了購房者對后市信心不足。

新聞來源：易居中國

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文章來源:易居中國

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