本次信用危機需要較長時間修復，主要信用風險對象從出險房企向民營和混合所有制房企蔓延。

作者 /房玲、陳家鳳

據市場消息稱，央行要求部分銀行6月13日起每周上報對65家房企的風險敞口,并要求部分房地產風險敞口較大的銀行上報4月、5月持有的債券、開發貸和按揭數據。

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房地產是現階段國內金融風險方面最大的“灰犀牛”，作為房地產風險最大的承擔方，銀行對房地產的直接風險敞口主要體現在房地產相關的信貸、債券投資、非標投資等方面，房地產風險持續發酵下相關涉房資產質量有何表現？

涉房貸款：按揭資產質量穩定2021年對公貸款不良率上升明顯

涉房貸款，主要涉及個人住房按揭貸款、開發貸、經營性物業貸、政策性貸款和并購貸等。其中按揭規模最大，根據央行口徑，2022年一季度按揭貸款余額38.84萬億，約占同期房地產貸款余額的73%。

2017-2020年35家樣本銀行涉房信貸占其貸款總額的比例呈緩慢上升趨勢，受貸款集中度管理的影響，銀行控制總量，2021年末樣本銀行涉房信貸占貸款總額的比例同比下滑0.71pct至32.39%。按揭和對公涉房貸款占比均有所下降，對公貸款下滑更明顯，隨著房企償債能力弱化，銀行放緩對公貸款投放。

35家樣本銀行包含工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行、招商銀行、民生銀行、興業銀行、浦發銀行、中信銀行、光大銀行、華夏銀行、平安銀行、浙商銀行、北京銀行、寧波銀行、南京銀行、江蘇銀行、上海銀行、杭州銀行、貴陽銀行、長沙銀行、鄭州銀行、西安銀行、成都銀行、蘇州銀行、青島銀行、青農商行、渝農商行、廈門銀行、江陰銀行、常熟銀行、蘇農銀行、張家港行

35家樣本銀行中有20家披露了房地產的不良貸款水平。從資產質量看，2017-2021年20家樣本銀行的按揭不良率維持0.2%-0.3%低位，資產質量穩定、風險較低。

2021年對公涉房信貸不良率攀升明顯。2017-2020年20家樣本銀行對公涉房信貸的不良率穩定、維持1%左右，受2021下半年房企流動性緊張影響，年末對公涉房信貸不良率較年初大幅增加0.73pct至1.75%，增幅明顯。當前房企融資環境并未好轉，疊加下半年償債高峰期，資金壓力進一步凸顯，預期2022年對公貸款不良率進一步攀升。

根據央行發布的《中國金融穩定報告》對4015家參試銀行敏感性壓力測試結果顯示，若房地產開發貸款不良率增加15 pct、購房貸款不良率增加10 pct，2020年末參試銀行整體資本充足率下降至12.32%，下降2.07pct。即使后續對公貸款不良率上升速度加快， 但銀行整體風險承受邊界較高，相關不良資產對銀行資產質量影響較為可控。

涉房非標+債券：資產質量下滑但規模有限

除涉房貸款外，銀行可能通過自營資金或表外理財資金投資房地產相關的債券（地產信用債、住房貸款抵押證券）和非標資產（信托、資管計劃），銀行需要對這類涉房資產承擔相應的信用風險。

過去很長時間，房地產非標融資的資金大部分來自于銀行系統，銀行資金借助信托、券商、保險、基金子公司等通道投資非標資產，繞道為房企融資開閘放水。近年來監管嚴控通道業務，銀行投資非標空間受限，疊加2021年部分房企信用風險開始暴露，銀行動態調整投資地產債比重。如2021年末招行表內投向涉房非標和信用債的資產規模同比大幅減少45.62%至1555億元，占總資產的比重1.68%，同比下滑1.74pct。

資產質量方面，近階段房企債券和信托違約事件頻繁，相關資產質量大幅下滑，但銀行所投資的涉房債券和信托相關資產規模遠小于對公貸款，整體對銀行沖擊有限。如2021年末招行、興業、民生和平安銀行的對公涉房資產占總資產的比重為5%-10%，其中涉房非標和債券占總資產的比重處于1%-3%之間。

當前銀行對房地產的風險敞口體現在對公業務（涉房信貸、非標、債券）上。房企信用事件頻發的情況下，銀行明顯收縮對公業務規模，比如放緩信貸投放、減少地產債和相關信托計劃的投資比例，導致房企融資端出現一致性收縮，加速信用違約。信用一旦喪失，重新恢復需要付出更高代價。短期寬松政策無法改善房企信用環境，本次信用危機需要較長時間修復，主要信用風險對象從出險房企向民營和混合所有制房企蔓延。部分房企只能選擇降價促銷、暫緩投資、加快存量資產處置速度來回籠現金，緩解流動性風險，避免自身信用受損。

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文章來源:克而瑞