7月18日，東莞市自然資源局發(fā)布《關(guān)于聚焦先進(jìn)制造打造高品質(zhì)空間全面加快“三舊”改造的實(shí)施意見（公開征求意見稿）》（以下簡稱實(shí)施意見），公開征求意見。
(相關(guān)資料圖)
實(shí)施意見表示：
●謀劃改造重點(diǎn)，劃定5年重點(diǎn)改造區(qū)域“大圈”，實(shí)現(xiàn)各類資源集中投放，切實(shí)推進(jìn)市級(jí)、鎮(zhèn)街（園區(qū)）重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、TOD區(qū)域的連片統(tǒng)籌改造。
● 規(guī)劃統(tǒng)籌階段，鎮(zhèn)街（園區(qū)）編制片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃、單元規(guī)劃，不再單獨(dú)編制單元?jiǎng)澏ǚ桨浮⑶捌谘芯繄?bào)告及控規(guī)。同步開展前期工作，原則上改造意愿和補(bǔ)償指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)須取得單元內(nèi)權(quán)益土地面積和人數(shù)占比均達(dá)80%以上的權(quán)益人書面同意。
● 建立“審查意見一次性告知”制度，原則上每個(gè)階段只征求一次意見，后續(xù)方案調(diào)整如不涉及職能部門政策適用條件改變的，可不再征求意見。減少反復(fù)決策，方案不涉及政府（集體）綜合收益減少等關(guān)鍵內(nèi)容調(diào)整的，可不再上會(huì)討論、表決。
● 單元范圍內(nèi)已簽訂補(bǔ)償協(xié)議的權(quán)益土地面積和人數(shù)合計(jì)占比均不低于95%時(shí)，實(shí)施主體與未簽約權(quán)益人經(jīng)充分協(xié)商仍協(xié)商不成的，為維護(hù)和增進(jìn)社會(huì)公共利益，可提請市人民政府依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)解與裁決。
● 各鎮(zhèn)街（園區(qū)）謀劃若干500畝以上的政府統(tǒng)籌連片“工改工”片區(qū)，1年內(nèi)首期清拆，3年內(nèi)全部完成，作為全市硬任務(wù)。
優(yōu)化規(guī)劃體系，高水平引領(lǐng)“三舊”改造
1、強(qiáng)化宏觀頂層謀劃：
謀劃改造重點(diǎn)，劃定5年重點(diǎn)改造區(qū)域“大圈”，實(shí)現(xiàn)各類資源集中投放，切實(shí)推進(jìn)市級(jí)、鎮(zhèn)街（園區(qū)）重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、TOD區(qū)域的連片統(tǒng)籌改造。
2、強(qiáng)化中觀片區(qū)統(tǒng)籌：
在“大圈”內(nèi)劃定重點(diǎn)改造片區(qū)“中圈”，實(shí)施大片區(qū)改造。以中觀層面的片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃，作為支撐政府連片規(guī)劃統(tǒng)籌的核心抓手，從更大廣度、更高視角出發(fā)，承接上層規(guī)劃戰(zhàn)略意圖，引領(lǐng)下層單元實(shí)施，形成“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃——片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃——單元規(guī)劃的規(guī)劃統(tǒng)籌體系。
3、強(qiáng)化微觀單元管控：
優(yōu)化流程體系，高效率賦能“三舊”改造
1、整合工作流程：
整合“三舊”改造流程為規(guī)劃統(tǒng)籌、實(shí)施方案、確認(rèn)主體、開發(fā)監(jiān)管等四個(gè)階段。
規(guī)劃統(tǒng)籌階段，鎮(zhèn)街（園區(qū)）編制片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃、單元規(guī)劃，不再單獨(dú)編制單元?jiǎng)澏ǚ桨浮⑶捌谘芯繄?bào)告及控規(guī)。
同步開展前期工作，原則上改造意愿和補(bǔ)償指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)須取得單元內(nèi)權(quán)益土地面積和人數(shù)占比均達(dá)80%以上的權(quán)益人書面同意。
2、提升審批效能：
建立“審查意見一次性告知”制度，原則上每個(gè)階段只征求一次意見，后續(xù)方案調(diào)整如不涉及職能部門政策適用條件改變的，可不再征求意見。
減少反復(fù)決策，方案不涉及政府（集體）綜合收益減少等關(guān)鍵內(nèi)容調(diào)整的，可不再上會(huì)討論、表決。
3、強(qiáng)化公開透明：
建立公開透明的地價(jià)計(jì)收方式和容積率計(jì)算規(guī)則，形成區(qū)片地價(jià)“一張表”和區(qū)片容積率“一張圖”，通過信息化系統(tǒng)公開結(jié)果，減少模糊博弈空間。
4、明確期限約束：
采取權(quán)利人自行改造模式實(shí)施的單元須在單元規(guī)劃獲批后半年內(nèi)完成改造及用地方案審批，改造及用地方案獲批后半年內(nèi)動(dòng)工建設(shè)。
采取單一主體掛牌招商模式實(shí)施的單元，須在單元規(guī)劃獲批后一年內(nèi)確認(rèn)實(shí)施主體（舊村改造為主的為兩年），確認(rèn)實(shí)施主體之后一年內(nèi)動(dòng)工建設(shè)。
逾期未完成需延期的，應(yīng)上報(bào)市政府“一事一議”，否則五年內(nèi)該改造單元不再重啟改造工作。
單元范圍內(nèi)已簽訂補(bǔ)償協(xié)議的權(quán)益土地面積和人數(shù)合計(jì)占比均不低于95%時(shí)，實(shí)施主體與未簽約權(quán)益人經(jīng)充分協(xié)商仍協(xié)商不成的，為維護(hù)和增進(jìn)社會(huì)公共利益，可提請市人民政府依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)解與裁決。
5、強(qiáng)化標(biāo)準(zhǔn)化信息化支撐：
建立容差機(jī)制，供地紅線范圍、面積與控規(guī)出現(xiàn)差異的，差異面積不超過地塊面積0.3%且總面積在300平方米以內(nèi)的，視為誤差處理，以供地紅線辦理相關(guān)手續(xù)。
優(yōu)化“工改工”體系，高質(zhì)量打造先進(jìn)制造載體
1、加強(qiáng)連片“工改工”政府統(tǒng)籌
強(qiáng)化政府主導(dǎo)作用，各鎮(zhèn)街（園區(qū)）謀劃若干500畝以上的政府統(tǒng)籌連片“工改工”片區(qū)，由鎮(zhèn)街（園區(qū)）政府、市屬國有企業(yè)、鎮(zhèn)街（園區(qū)）所屬企業(yè)或鎮(zhèn)村合作改造，1年內(nèi)首期清拆，3年內(nèi)全部完成，作為全市硬任務(wù)。
加大龍頭企業(yè)用地整備，每年“工改工”任務(wù)中設(shè)置20%的連片產(chǎn)業(yè)用地收儲(chǔ)任務(wù)。
2、優(yōu)化市場參與連片“工改工”
推動(dòng)高品質(zhì)、高效益連片改造，建立優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商評價(jià)機(jī)制，支持有產(chǎn)業(yè)資源與運(yùn)營實(shí)力的優(yōu)質(zhì)市場主體深入?yún)⑴c連片“工改工”。
加強(qiáng)品質(zhì)把關(guān)，重點(diǎn)管控建筑立面平面、宿舍比例與戶型等要素，嚴(yán)控改變廠房、宿舍用途等“擦邊球”行為。
3、加大連片“工改工”政策支持：
支持一批產(chǎn)業(yè)社區(qū)試點(diǎn)，達(dá)到一定面積和生產(chǎn)用房比例的，可適當(dāng)提高可分割轉(zhuǎn)讓比例，限定用于倍增企業(yè)、上市后備企業(yè)、專精特新企業(yè)等市認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，拓寬低成本空間供給渠道。
優(yōu)化改造體系，高品質(zhì)建設(shè)城市空間
1、推進(jìn)分類改造：
大力推進(jìn)城市中心區(qū)精細(xì)化修補(bǔ)，全面補(bǔ)強(qiáng)功能、設(shè)施、形象短板，可根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)放寬單元面積要求。
2、加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)改造：
建立骨肉相連、同步實(shí)施的“工改工”與“工改居商”項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)機(jī)制，明確聯(lián)動(dòng)產(chǎn)業(yè)占比，各鎮(zhèn)街“工改工”原則上不低于70%，舊村改居商面積不納入聯(lián)動(dòng)核算，確因特殊原因無法達(dá)成聯(lián)動(dòng)比例的，可將閑置用地盤活、城區(qū)保護(hù)利用專項(xiàng)資金等納入聯(lián)動(dòng)。
允許鎮(zhèn)街（園區(qū)）以掛賬形式啟動(dòng)居商單元，在完成掛賬任務(wù)前，不得申報(bào)新的居商改造單元。
在聯(lián)動(dòng)申報(bào)與任務(wù)考核中，連片高質(zhì)量“工改工”項(xiàng)目可獲得核算系數(shù)加成。
3、優(yōu)化貢獻(xiàn)機(jī)制：
優(yōu)化設(shè)施移交規(guī)則，依托城市體檢，在片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃中合理統(tǒng)籌安排公共設(shè)施布局，按照單元開發(fā)量計(jì)算用地移交責(zé)任，除落實(shí)緊缺急需的公建配套外，其余移交用地作為發(fā)展備用地。
建立“三舊”改造的保障性住房供應(yīng)機(jī)制，通過居商類項(xiàng)目供應(yīng)限戶型、限房價(jià)的保障性住房，切實(shí)增強(qiáng)城市對人才的吸引力。
4、深入推進(jìn)頭雁計(jì)劃：
繼續(xù)遴選一批示范性好、實(shí)施性強(qiáng)的項(xiàng)目，強(qiáng)化市級(jí)統(tǒng)籌，納入市級(jí)“頭雁計(jì)劃”，從更高維度更大力度推進(jìn)高質(zhì)量片區(qū)改造。
5、快優(yōu)結(jié)合推進(jìn)存量項(xiàng)目：
優(yōu)化利益體系，高層次推動(dòng)改造良性循環(huán)
1、平衡各方改造收益預(yù)期：
鎮(zhèn)街（園區(qū)）可實(shí)施產(chǎn)業(yè)平衡資金機(jī)制，結(jié)合地價(jià)計(jì)收辦法，分類設(shè)定平衡系數(shù)，權(quán)利人自行改造的“工改居商”單元系數(shù)為1.2、單一主體掛牌招商的“工改居商”單元系數(shù)為1.1，鎮(zhèn)街（園區(qū)）可結(jié)合實(shí)際情況自行設(shè)定系數(shù)。平衡資金由市、鎮(zhèn)5：5分成，實(shí)施預(yù)算管理，用于反哺連片“工改工”。
2、推動(dòng)集體收益良性循環(huán)：
引導(dǎo)村（社區(qū)）“工改工”與“工改居商”同步聯(lián)動(dòng)實(shí)施，鼓勵(lì)集體工業(yè)用地交由政府收儲(chǔ)改造。
支持鎮(zhèn)街（園區(qū)）探索集體“工改工”利益平衡機(jī)制，對集體經(jīng)濟(jì)組織“工改居商”超出屬地聯(lián)動(dòng)產(chǎn)業(yè)占比的，在超出部分的“工改居商”集體綜合收益中計(jì)提平衡資金，用于獎(jiǎng)勵(lì)屬地超額完成“工改工”比例的集體經(jīng)濟(jì)組織。
3、規(guī)范工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓：
探索低效存量工業(yè)用地退出機(jī)制，對閑置工業(yè)用地、低效工業(yè)用地，引導(dǎo)高效利用或交回政府統(tǒng)籌，二次轉(zhuǎn)讓由政府優(yōu)先回購，政府放棄回購的，受讓方需與屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）簽訂監(jiān)管協(xié)議，約定產(chǎn)業(yè)類型、經(jīng)濟(jì)效益與稅收要求。
嚴(yán)厲打擊以“工改居商”名義炒賣倒賣工業(yè)用地、“二手房東”囤積廠房、哄抬租金、違規(guī)分租等行為。
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文章來源:樂居買房
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