７月作為傳統(tǒng)銷售淡季，樓市不可避免再次迎來降溫。
ＣＲＩＣ數(shù)據(jù)顯示，７月重點(diǎn)監(jiān)測的３０個(gè)城市成交面積為１７２３萬平方米，環(huán)比下降１７％，同比下降３４％。環(huán)比走勢結(jié)束了５月以來上漲的趨勢。
重點(diǎn)３０城中，只有上海、深圳和成都３個(gè)城市成交面積同比增加，環(huán)比上漲的城市也僅有７個(gè)，分別是上海、深圳、成都、西安、合肥、東莞和福州。
【資料圖】
上海、深圳和成都成為７月僅有的三個(gè)同環(huán)比齊增的城市。
從１－７月累計(jì)成交情況來看，３０個(gè)城市成交面積同比下降了４６％，接近“腰斬”。
截至７月，３０個(gè)城市累計(jì)成交全部為負(fù)增長。其中，重慶累計(jì)跌幅最高，下降了７３％，而成都和西安均下降１１％，成為３０城中僅有的兩個(gè)降幅在２０％以內(nèi)的城市。
各地樓市仍然面臨較大壓力，近期政治局會(huì)議明確“因城施策用足用好政策工具箱”，預(yù)計(jì)核心一二線城市調(diào)控政策還有放松空間。
一線城市７月共成交２９７萬平方米，同環(huán)比分別增長４％和６％。
其中，上海成交規(guī)模最高，成交面積達(dá)到１３４萬平方米，高于北京和廣州之和。從增幅來看，上海和深圳同環(huán)比均為正增長，且漲幅較大，而北京和廣州熱度回落。其中廣州市場尚處于低位筑底階段。
深圳表現(xiàn)也比較亮眼，７月成交面積同環(huán)比分別增長了１５％和１４％。
３０個(gè)重點(diǎn)城市中３個(gè)同環(huán)比齊漲的城市，一線城市就占了兩席。
一線城市中，上海最為典型。
上海疫后重啟滿兩個(gè)月，供需兩端雙增也表現(xiàn)出了這座城市的韌性。
７月，上海新建商品住宅成交面積達(dá)到１３４萬平方米，創(chuàng)２０２１年以來單月成交新高，環(huán)比上漲４８％，同比大漲７２％。從環(huán)比漲幅來看，上海自５月以來連續(xù)３個(gè)月環(huán)比上漲。
從供應(yīng)的角度來看，上海可謂不斷放量，７月三批次集中供應(yīng)新房上線，新增供應(yīng)１１２萬平方米，環(huán)比增５％，前７月累計(jì)同比增１２％。
其中，三批次集中供應(yīng)房源涉及的４０個(gè)項(xiàng)目，備案價(jià)超１０萬元／平方米的項(xiàng)目多達(dá)５個(gè)，面積占比約１２．２％。
這一部分房源入市，撬動(dòng)了上海中高端需求釋放，推動(dòng)整個(gè)樓市熱度回升。受此影響，７月上海商品住宅成交金額達(dá)到８８８億元，同比增長１０９．６％，達(dá)到近五年單月成交之最。
２６個(gè)二三線城市市場熱度穩(wěn)步回落，環(huán)比下降２１％，同比下降３９％，前７月累計(jì)同比下降４８％，跌幅顯著超過一線。
即便如此，依然有城市走出獨(dú)立行情，比如成都。
２０２２年以來，成都樓市快速復(fù)蘇，回暖指日可待。７月成都商品住宅成交面積達(dá)到１６８萬平方米，環(huán)比增長３１％，同比增長７％。單月成交面積甚至超過了上海，領(lǐng)先全國。
２０２１年下半年至今，受全國市場大環(huán)境影響，成都市場同步下行，但成交并未明顯滑坡，成交面積基本保持在１００萬平方米以上，今年５月，成都接連兩次放松房地產(chǎn)政策，隨后市場加速復(fù)蘇，６月商品住宅成交面積達(dá)到１２８萬平方米，同環(huán)比齊增２０％左右。
前７月累計(jì)成交面積達(dá)到８９８萬平方米，同比跌幅收窄至１１％，但前７月累計(jì)成交創(chuàng)下２０１８年以來同期次新高。
從去化的角度來看，成都排在調(diào)研的重點(diǎn)２０個(gè)城市首位。７月項(xiàng)目開盤平均去化率為６３％，較６月下降了３個(gè)百分點(diǎn)，但相較于５月增加了２９個(gè)百分點(diǎn)，且高于２０２１年平均去化率水平。
去化率提升，受益于５３０政策利好持續(xù)發(fā)酵，疊加一圈層麓湖生態(tài)城、保利中環(huán)廣場、保利天府時(shí)區(qū)等改善盤集中入市，彌補(bǔ)了此前供應(yīng)空白的同時(shí)也拉升了整體城市的平均去化率。
成都二手房市場也走出獨(dú)立行情。
３月成都二手住宅成交量破萬套，４月、５月稍有回落，但依舊維持在１．２萬套以上的高位，６月成都二手房市場交易尤為活躍，突破１．６萬套，７月成都二手住宅成交１７２９６套，環(huán)比增長３．６％，同比增３８６．１％，創(chuàng)下近１０年新高。
實(shí)際上，成都房地產(chǎn)市場規(guī)模優(yōu)勢來自于強(qiáng)大的人口支撐。截止２０２１年末，成都常住人口達(dá)到２１１９萬，是中國第四人口大市。
２０１５年以前，成都是全國唯一一個(gè)市場規(guī)模達(dá)２千萬平方米的城市，成交面積排名常年穩(wěn)居全國第1。２０１８年－２０２１年，受供應(yīng)縮量、調(diào)控加碼等多重因素影響，成都商品住宅成交規(guī)模下滑至１５００萬平方米上下，全國排名保持在前１０位。
今年上半年，成都ＧＤＰ達(dá)到９９６５．５５億元，位列全國第七位。
其“兄弟”省會(huì)城市西安樓市也在快速修復(fù)。６月新建商品住宅成交面積同環(huán)比齊增２０％以上，７月新建商品住宅成交面積環(huán)比增１０％，同比微降４％。
實(shí)際上，對比成都，西安基本面稍顯弱勢，但這兩年搶人方面也比較突出。尤其是２０１８年，西安遷入人口高達(dá)７６．５萬人，其中人才落戶接近５０萬人，占比達(dá)到６０％。
樓市下行壓力在于，７月重點(diǎn)３０城中仍有９成城市同比下降，下降數(shù)量達(dá)到了２７個(gè)。
無錫同比下降幅度最高達(dá)到了８３％，７月成交面積只有２２萬平方米。此外，長沙、徐州、福州和海口等７個(gè)城市成交面積同比下滑幅度也在６０％以上。
從前７月累計(jì)成交面積來看，杭州、重慶、徐州、常州、無錫和廈門７個(gè)城市降幅超６０％以上，比如，杭州前７個(gè)月累計(jì)下滑了６３％，重慶下降７３％。
實(shí)際上，購房者信心仍在低位，這是市場行情低迷的主要原因。
從率先復(fù)蘇的城市來看，寬松的政策對市場復(fù)蘇起到了很大的促進(jìn)作用，結(jié)合目前從中央到地方多舉措保交樓，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，市場信心將進(jìn)一步得到修復(fù)。
７月２８日，政治局會(huì)議定調(diào)“因城施策用足用好政策工具箱”，這意味著下行壓力較大的城市調(diào)控政策尚有松綁空間，后續(xù)購房補(bǔ)貼、減免交易稅費(fèi)等刺激性政策力度有望加大。市場下行壓力更大的弱二線和三四線城市進(jìn)一步打好救市“組合拳”。
政策暖風(fēng)之下，房地產(chǎn)市場有望筑底回穩(wěn)，成交同比跌幅或?qū)⒂兴照?/p>
往往面對下行周期，也是檢驗(yàn)城市底色的時(shí)候。
分化仍然是未來樓市發(fā)展的關(guān)鍵詞，比如上海、成都、杭州、西安等城市，市場熱度將慣性延續(xù)，成交緩慢復(fù)蘇直至回暖。救市政策力度加碼的城市，短期利好刺激或?qū)⒗瓌?dòng)成交穩(wěn)中有升。鄭州、武漢此類行情低迷的城市，短期市場觀望情緒難以緩解，成交或?qū)⑦M(jìn)入下降通道。
而更多的三四產(chǎn)城市，還將艱難探底。
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文章來源:丁祖昱評(píng)樓市