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2022年10月房地產(chǎn)市場(chǎng)探底持續(xù)。重點(diǎn)30城成交面積同比跌幅擴(kuò)至28%，創(chuàng)下半年來(lái)單月新低；TOP100房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比降幅44%，整體銷(xiāo)售情況延續(xù)低迷狀態(tài)，但仍有去化情況尚佳的熱銷(xiāo)項(xiàng)目。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止今年10月底，上海、杭州、長(zhǎng)沙等城市均有項(xiàng)目首開(kāi)或加推當(dāng)月基本售罄的情況，其中除價(jià)格倒掛的豪宅外，還有部分剛需、中端項(xiàng)目也不愁銷(xiāo)路，如上海金地峯匯、杭州杭騰未來(lái)社區(qū)、蘇州頤和玲瓏花園、長(zhǎng)沙振業(yè)城等，故我們以CRIC監(jiān)測(cè)到的熱銷(xiāo)項(xiàng)目為基礎(chǔ)，并分析他們的“熱銷(xiāo)特質(zhì)”。

地段好、價(jià)格低、產(chǎn)品優(yōu)是項(xiàng)目“去化利器”，房企品牌、營(yíng)銷(xiāo)手段為項(xiàng)目銷(xiāo)售錦上添花。從CRIC調(diào)研情況來(lái)看，項(xiàng)目熱銷(xiāo)的原因主要可以分為區(qū)位優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)因素和渠道及蓄客六大因素，其中區(qū)位、價(jià)格和產(chǎn)品是項(xiàng)目熱銷(xiāo)最主要的三個(gè)因素。

超六成熱銷(xiāo)項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，西安、成都等地購(gòu)房者更看重配套和交通。六大優(yōu)勢(shì)中，區(qū)域是最顯著的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，主要包括配套設(shè)施（教育資源和商業(yè)醫(yī)療資源）、交通以及地理位置。從CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，63%的熱銷(xiāo)項(xiàng)目都擁有不同程度的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其中完善的配套設(shè)施和便利的交通的區(qū)位優(yōu)勢(shì)中更為吸引購(gòu)房者的特點(diǎn)。從城市分布上看，西安、濟(jì)南、長(zhǎng)沙的購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目周?chē)慕逃Y源更為看重，西安擁有區(qū)域優(yōu)勢(shì)的熱銷(xiāo)項(xiàng)目中有68.0%的項(xiàng)目擁有豐富的教育資源，成都、深圳則更重視商業(yè)、醫(yī)療等其他配套設(shè)施的完善程度，如深圳招商璽家園和深圳宏發(fā)萬(wàn)悅山在9月均推售600多套房源當(dāng)月基本售罄，成都、南京則分別關(guān)注交通、地理位置。

價(jià)格優(yōu)勢(shì)是成為熱銷(xiāo)項(xiàng)目的第二大因素，超四成項(xiàng)目由于定價(jià)低/倒掛成為熱銷(xiāo)。價(jià)格優(yōu)勢(shì)是僅次于區(qū)位優(yōu)勢(shì)的另一大項(xiàng)目熱銷(xiāo)的因素，根據(jù)CRIC整理數(shù)據(jù)顯示，49%的熱銷(xiāo)項(xiàng)目都在價(jià)位上有所讓步，在定價(jià)/倒掛、降價(jià)和變相降價(jià)中，定價(jià)低/倒掛是項(xiàng)目熱銷(xiāo)最主要的因素，有41%的由于其較低的項(xiàng)目定價(jià)熱銷(xiāo)，如成都天恒瑞云府現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)2.1萬(wàn)元/平方米，其周邊的天恒傲云天府和華宇大發(fā)御璟云璽銷(xiāo)售均價(jià)均在3萬(wàn)元/平方米，天恒瑞云府10月推出的133套房源全部去化。

產(chǎn)品稀缺、產(chǎn)品設(shè)計(jì)用心、定位恰當(dāng)有利于項(xiàng)目去化，TOD受購(gòu)房者青睞。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，38%的熱銷(xiāo)項(xiàng)目具有產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，其中合理的產(chǎn)品定位是項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)重要方面。杭州濱江盛元湘湖里是杭州城區(qū)內(nèi)少有的大型中式合院群，也是濱江杭州首創(chuàng)的中式產(chǎn)品，整體風(fēng)格為宋式美學(xué)，細(xì)節(jié)兼顧實(shí)用性和觀賞性，6月開(kāi)盤(pán)推出的200套聯(lián)排全部售罄。同時(shí)TOD項(xiàng)目以其產(chǎn)品特色，在上海、北京、杭州、成都等城市銷(xiāo)售去化情況良好，如上海浦發(fā)唐城9月開(kāi)盤(pán)推售341套房源全部當(dāng)月售罄。

開(kāi)發(fā)商信譽(yù)穩(wěn)定市場(chǎng)信心，央國(guó)企項(xiàng)目更受歡迎。品牌優(yōu)勢(shì)在一定程度上也是項(xiàng)目熱銷(xiāo)的重要因素，根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，24%的熱銷(xiāo)項(xiàng)目均有房企品牌做保障，其中近六成房企為央國(guó)企。在市場(chǎng)不斷筑底的背景下，品牌優(yōu)勢(shì)愈發(fā)明顯，從品牌優(yōu)勢(shì)熱銷(xiāo)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商來(lái)看，主要呈現(xiàn)以下三個(gè)特點(diǎn)：首先，十強(qiáng)房企品牌號(hào)召力依然很強(qiáng)，具有品牌優(yōu)勢(shì)的熱銷(xiāo)項(xiàng)目半數(shù)為十強(qiáng)房企開(kāi)發(fā)，萬(wàn)科、綠城、龍湖等民企的實(shí)力與央國(guó)企相差無(wú)幾。其次，建發(fā)、金茂等非十強(qiáng)國(guó)央企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也受到購(gòu)房者的熱情，建發(fā)的品牌影響力集中在福建地區(qū)。第三，仁恒、濱江等品質(zhì)民企項(xiàng)目以產(chǎn)品力吸引購(gòu)房者，如杭州濱江福翠里9月推售268套房源當(dāng)月基本售罄。

整體看來(lái)，項(xiàng)目區(qū)位是大部分購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)最為主要的考量標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)位、產(chǎn)品力、品牌影響力在不同程度上保障項(xiàng)目去化，TOD作為近年來(lái)興起的新型產(chǎn)品，逐漸成為熱銷(xiāo)項(xiàng)目的重要產(chǎn)品類(lèi)型。另外老帶新、全民營(yíng)銷(xiāo)以及充分蓄客等營(yíng)銷(xiāo)方式也是提高去化的常用輔助手段。未來(lái)房企在項(xiàng)目銷(xiāo)售階段結(jié)合投資拿地、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目定價(jià)的特點(diǎn)，有側(cè)重點(diǎn)的宣傳項(xiàng)目亮點(diǎn)，并盡量避開(kāi)周?chē)?jìng)品同時(shí)開(kāi)盤(pán)的時(shí)間段，將有利于項(xiàng)目去化。

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文章來(lái)源:中房網(wǎng)