【易哥說】

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隨著經(jīng)濟轉(zhuǎn)暖，2023年第一季度的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極變化，主要體現(xiàn)在銷售端和投資端整體增速的提升上。那么進入第二季度，房地產(chǎn)市場能不能延續(xù)熱度，繼續(xù)回升企穩(wěn)？克而瑞研究中心，從7個層面，對二季度行情做出了預(yù)判。

展望二季度，中央政策將以穩(wěn)為主，延續(xù)“托而不舉”的政策基調(diào)，引導(dǎo)市場預(yù)期穩(wěn)步修復(fù)，逐步化解市場風(fēng)險，但不會搞強刺激，以免造成市場大起大落，更加側(cè)重風(fēng)險防范化解，包括保交樓等政策底線繼續(xù)堅守。

地方將以支持剛需和改善性需求釋放為切入點，進一步解除購房限制、加大財稅激勵，一線及強二線城市局部放松遠郊區(qū)域限購、下調(diào)落戶門檻、下調(diào)二套房首付比例、優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等均是可選項。弱二線及三四線全面放開限購限售，加大財稅激勵力度和精準(zhǔn)度。房企尤其是頭部優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資環(huán)境將明顯改善，而對于出險房企仍需去杠桿、降負(fù)債。

1-2月整體房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，主要表現(xiàn)在市場銷售轉(zhuǎn)暖、投資端降幅明顯收窄。當(dāng)前房地產(chǎn)市場還是處在調(diào)整階段，一季度新房銷售主要源于積壓購房需求的集中釋放，后續(xù)銷售規(guī)模和增速回升的持續(xù)性或?qū)⒉蛔恪?/p>

企業(yè)端投資全面回暖仍難度頗大，在政策寬松以及優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，接下來核心城市首輪土拍熱度會較2022年有所上升，但上半年投資壓力依舊不容小覷。

房屋新開工和竣工規(guī)模已由底部回升。隨著房企資金面情況改善以及停工項目陸續(xù)被盤活，后續(xù)建安投資在上半年仍將呈現(xiàn)積極回升的態(tài)勢。

2023第一季度，受預(yù)供地新規(guī)影響，一季度實際入市地塊數(shù)量大幅減少，預(yù)計二季度土地市場供地速度將有所加快，但是在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體庫存承壓，真正加快土地出讓步伐的仍將是少數(shù)熱點城市，對于大多數(shù)城市而言，二季度土地入市速度的增加，還是應(yīng)當(dāng)視作對于一季度供地不足的周期性補充。

二季度成交規(guī)模將周期性回升，土拍熱度能否延續(xù)仍有賴于樓市回暖情況。今年上半年投資壓力依然較大。央國企依然是整個土地市場的主力。城投托底壓力較大，將逐漸退出核心城市土地市場。受到去年年底三支箭利好的民企有補倉動力。在房企流動性偏緊、三四線城市庫存壓力尚未明顯緩解的當(dāng)下，聚焦高能級城市仍是上上之選。

2023年一季度，整體樓市點狀復(fù)蘇，“銀四”或?qū)⒀永m(xù)“金三”熱度，二季度整體新房成交規(guī)模環(huán)比將有所回升，但復(fù)蘇動能尚不穩(wěn)固，二季度同比大概率持穩(wěn)或小幅微降。

各城市分化行情預(yù)期延續(xù)，熱點城市個數(shù)減少，北京、上海、杭州、成都等改善需求持續(xù)釋放，預(yù)期高位運行，整體維穩(wěn)。而多數(shù)城市或?qū)⒃陔A段性放量后重回筑底狀態(tài)。

因去年全國地市成交規(guī)模大幅縮量，今年預(yù)期也將成為“供應(yīng)小年”，第二季度將成為第一個集中入市點。一線和短期內(nèi)市場熱度較高的強二線仍是房企推盤的重點區(qū)域，弱二三線城市則面臨供應(yīng)持續(xù)縮量。

前2月雖然市場傳來成交暖意，但仍是屬于部分城市。在3、4月供應(yīng)高峰來臨的情況下，整體的市場環(huán)境未明朗，回暖持續(xù)性存疑。在此情況下，期房項目的折扣力度也變得相對不是很清晰，不過部分去化不好的存量現(xiàn)房項目企業(yè)還是期望較快出清，可能會有較大力度的折扣。

對于項目營銷，企業(yè)未來還是可以將營銷力度集中在以下三點：一，是持續(xù)加大社群營銷力度，增加業(yè)主以及準(zhǔn)業(yè)主的歸屬感；二，是通過直播等品牌活動加大品牌宣傳以及項目推介；三，是加強對于企業(yè)產(chǎn)品交付相關(guān)內(nèi)容的推廣，對企業(yè)保交付、保質(zhì)保量交付等購房者關(guān)心的問題持續(xù)營銷推廣。.

短期來看，目前行業(yè)信心仍處在歷史相對低位，二三季度企業(yè)銷售能否延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)的預(yù)期，還取決于居民需求和購買力的恢復(fù)情況、以及企業(yè)整體的供應(yīng)規(guī)模。2023年行業(yè)規(guī)模的樂觀預(yù)期是止跌。

企業(yè)運營改善的核心還是在銷售端。一方面，出險房企仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，其他規(guī)模房企也需保證貨量供應(yīng)，積極營銷、促進銷售去化及現(xiàn)金回籠。另一方面，在行業(yè)調(diào)整期下，企業(yè)也更應(yīng)該回歸產(chǎn)品，加強產(chǎn)品力打造、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級迭代，在日趨加劇的行業(yè)競爭中強化發(fā)展優(yōu)勢。

雖然當(dāng)前已出現(xiàn)融資政策利好，但融資開閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖，多數(shù)民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決，房企的債務(wù)壓力依然較大。

當(dāng)前，不動產(chǎn)私募投資基金已從投資范圍上重新開放了對普通住宅、公寓等非經(jīng)營性住宅項目的投資，將范圍擴大至包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房在內(nèi)的特定居住用房以及商業(yè)經(jīng)營用房和基礎(chǔ)設(shè)施項目三大類資產(chǎn)。結(jié)合不動產(chǎn)私募基金的試點政策，未來Pre-REITs作為項目發(fā)行公募REITs之前的一筆過橋融資，也將加速發(fā)展。

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文章來源:易居中國