《港灣商業觀察》施子夫? 李鐳

與行業走勢一致，也符合市場預期，杭州上市房企眾安集團（00672.HK）交出了一份還算不錯的2022年答卷。

【資料圖】

2022年，眾安集團實現營收92.5億元人民幣，同比增長約86.2%；歸母凈利潤為1.87億元,同比增長155%；毛利24.71億元，同比增長約67.4%。

盈利能力較強，銷售額下滑

客觀而言，眾安集團的這三大指標超過行業多數房企。據悉，眾安集團營收及凈利潤不錯源于部分收入是2021年結轉所致。

不過，也有部分指標有所下滑，眾安集團實現銷售額142.68億元，與2021年279.25億元相比下滑了近49%。

此外，眾安集團2022年毛利率為26.71%，同比下滑了3個百分點。而從成本端來看，2022年公司銷售成本為67.80億元，2021年這一數據也不過才34.93億元。這一定程度上都可見公司所面臨的壓力。

2022年，眾安集團已確認每平方米銷售均價約23291.2元，較上年度的18796.4元上漲約23.9%。主要原因是回顧年度售價較高的物業銷售額的比例增加所致；公司全年新增項目共計7個，總建筑面積約為52.4萬平方米；總土地成本約49億元，新增土地平均樓面價約每平方米9323元。

據《港灣商業觀察》查詢，眾安集團這49億元所獲得的7個項目全都在2022年上半年獲得，下半年再未拓展。

截至2022年末，眾安集團土地儲備總建筑面積約為1011萬平方米，當中已完成但未出售或未交付的建筑面積約為：152萬平方米。于2022年12月31日，公司土地儲備平均收購成本為每平方米約3116元。

資產方面，截至2022年12月31日，眾安集團資產總值約590.97億元，由流動負債約364.98億元、非流動負債約102.66億元及股東權益約123.33億元提供資金。此外，眾安集團于2022年12月31日的現金及現金等價物和受限制現金合共為約人民幣66.33億元（2021年：78.95億元）。于2022年末，公司的附息銀行貸款及其他借款約147.48億元（2021年：169.94億元），一年內或按要求借款到期的金額有55.13億元，上年同期為36.19億元。

據市場消息稱，眾安集團管理層表示，今后堅持長三角發展戰略，長三角以外的項目以后基本上不再投，重點將集中在浙江核心城市以及安徽兩個投資項目。

眾安集團官網顯示，目前公司地產項目主要位于杭州、寧波、麗水、金華、合肥、淮北、徐州以及昆明，公司位于浙江本地的項目居多，其后是安徽、江蘇與云南。

國元證券在今年1月末發布的研報認為，眾安集團具有三方面優勢：其一，強大的綜合開發能力，多元化業務協同共進；其二，低廉的拿地成本與優質豐厚的土地儲備；其三，財務狀況安全穩健，三條紅線穩居綠檔。

國元證券表示，2021港股地產公司PE平均值為7.5倍，同期眾安集團PE為5.3倍，低于行業平均水平；2022年港股地產公司平均動態PE平均值為7.2倍，同期眾安集團為5.8倍，仍低于行業平均。因此，看好公司未來股價表現，估值具備一定上行空間。

不過，也有市場人士告訴《港灣商業觀察》，長三角房地產市場歷來競爭激烈，無論是土地獲取，還是新房銷售，中大型開發商都云集于此，因此對100多億銷售額的眾安集團而言，壓力未來必然不小。“能否守得住大本營，并不好說。”

戛然而止的眾安智慧生活上市路

值得注意是，去年以來，市場對眾安集團物業子公司眾安智慧生活的上市進展頗為關注。

已經通過聆訊后，按原計劃，眾安智慧生活應于2023年1月16日(星期一)在聯交所掛牌上市交易。但在1月12日晚間，眾安智慧生活發布公告稱，將延期進行股票上市，且公司將退回香港公開發售及優先發售的申請股款。

眾安智慧生活表示，延遲全球發售的決定并無影響公司的目前業務，且公司致力發展及擴充業務。同時，正在審慎評估有關全球發售及上市的更新時間表。

如今時間已經過去了兩三個月，眾安智慧生活的上市之路似乎遙遙無期。有香港投資者向《港灣商業觀察》表示，很少出現投資者已經申購了的情況下，在即將掛牌的時間段，公司選擇退款延期的。具體原因雖然不得而知，但這種情況發生無疑對公司也極為不利。

此前財報顯示，2019年至2021年以及截至2022年上半年，眾安智慧生活的營收分別為1.8億、2.31億、2.96億、1.52億。與此同時，來自眾安關聯公司余下集團的營業收入分別為1.41億元、1.82億元、2.3億元及1.19億元，占各期總收入的78.0％、79.0％、77.5％、78.4％；來自第三方開發商的營收分別約3970萬元、4830萬元、6600萬元及3300萬元，占總收入的22.0％、21.0％、22.5％、21.6％。（港灣財經出品）