“雖然獅子獵豹短時間的爆發力驚人，但在惡劣的環境下缺乏持續生存的能力。而駱駝，可以在最艱難的環境中走最長的路。”

對于集團把駱駝作為吉祥物，新城控股董事長王曉松是這樣解釋的。

(資料圖)

整個2022年，中國房地產市場整體持續下行，市場需求和購買力不足，全年全國新建住宅銷售比2021年下降28.3%，銷售額是2018年以來最低值。

百強房企銷售總額同比下降42.3%，權益銷售額同比下降42.2%，也為1998年內地商品房制度改革以來降幅最大的一年。

在這最艱難的環境里，新城控股依然堅守住了現金流安全，并且實現了盈利，彰顯出“雙輪驅動”的優勢。

駱駝的本色，一一被新城具象化了。

財務面穩定安全，獲評“示范房企”持續筑高防御值

現金流，是房企目前最重要的關鍵詞。

所有的出清，說到底都是因為在手現金與在臨風險不夠匹配。

2022年里，新城控股一手抓現金流——實現回款金額1329億元，回款率115%，帶來經營性現金流凈額145.35億元，經營性現金流連續五年為正。年末在手現金余額314.63億元，在手現金充裕。

一手降風險——截至2022年底，公司期末融資余額為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負債水平保持低位。此外，公司合聯營權益有息負債大幅降至60.62億元，較2022年半年度繼續壓降30.82億元。

且作為示范房企，新城控股還享受著政策傾斜，隨時有補給流入——2022年在監管支持下，新城先后發行10億元2022年度第一期中期票據、10億元2022年度第二期中期票據及20億元2022年度第三期中期票據。同時完成150億儲架式注冊額度獲批，以及境外優先綠色美元票據發行，募集資金1億美元，并獲1400億元銀行意向性授信額度。且全年平均融資成本同比下降5bp至6.52%，整體融資成本出現了小幅度的下滑。

另外，今年3月13日，新城控股發布2023年度向特定對象發行A股股票預案，擬向特定對象發行股票，募集資金不超過80億元，其中24億元用于補充流動資金，其他將投向公司在建項目。

乘借恪守穩健經營的自有資金排布外加“三支箭”的有力支撐，新城控股可以說是“手握余糧，心中不慌”。

收租100億，雙輪驅動戰略優勢進一步奠定

作為行業最早一批提出“住宅+商業”雙輪驅動的企業之一，新城控股在“栽樹”多年后，開始進入收獲期——不僅提升營收、帶來流動現金流，甚至還擁有更為流暢的融資渠道。

2022年，新城控股實現營業收入1154.57億元，其中商業運營總收入100.06億元，同比增15.82%。截至2022年末，新城控股布局194座吾悅廣場，其中157座為重資產、37座為輕資產。

已開業的吾悅廣場，理論上都可進行抵押融資。在2022年里，新城就通過經營性物業貸盤活了吾悅廣場22座、提款金額約64億元，為公司的融資性現金流提供了重要補充。

據高級副總裁兼財務負責人管有冬介紹，在新城控股713億元的有息負債達中，基于吾悅廣場的貸款包括經營性貸款、CMBS（商業不動產抵押貸款支持證券）以及部分中票的部分，有接近260億元。

而這些只占到整體可融資額的五分一——管有冬稱，這部分的貸款總體相對穩定可持續：一是，經營性物業貸期限較長；二是，CMBS也可以通過存續資產的融資置換，保持融資的穩定；三是，除了銷售業態本身之外，整個新城控股的吾悅廣場資產接近1200億元。

未來，新城控股計劃從三個方面進一步提升商業業務的融資資源：一方面，部分資產可以進一步提高抵押率；其次，有近50座廣場沒有融資，可以形成融資增量；另外，有部分吾悅廣場雖然沒有開業但是已經投入了大部分成本投入，隨著開業增加也會有所新增。

按照管有冬的說法，根據今年一季度的融資完成情況來看，新城控股預計，按照現行融資抵押率等水平情況來估算，以公司持有的經營性物業吾悅廣場為底層資產的整個融資余額可以達到715億元，還可以產生400多億的增量。

2023年，新城控股計劃新開業項目20座，商業收入目標同比增長10%至110億，繼續維持擴張節奏。

近期，國家發改委和證監會發布通知稱，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

這是首次將REITs項目申報涵蓋商業地產領域，對于商業地產公司而言意義重大。

億翰智庫就認為，隨著公司商業運營業務的持續擴張，其融資的穩定性將進一步增強。隨著商業地產Reits未來的開閘，公司目前在商業地產運營的優勢將進一步被放大，從而讓新城控股在為未來的競爭中搶得先機。

且由于商業物業出租及管理毛利率較高，商管毛利占公司整體毛利占比繼續提升，對于新城控股現下持續保持盈利，及未來快速修復盈利水平，都將起到“第二支撐”的有利作用。