步入6月，港股內房股板塊一改往日下行的趨勢，開始觸底大漲，以龍湖集團（00960.HK）、碧桂園（02007.HK）、華潤置地（01109.HK）、中國海外發展（00688.HK）等優質頭部房企最受市場關注，分別以33.47%、29.86%、22.20%、13.35%的累計漲幅（6月1日至15日）位居板塊前列。

【資料圖】

內房股大舉反彈背后與房地產行業寬松預期不斷提升，以及恒大、融創等大型房企基本面預期改善等利好的驅動有關。此外，南向資金抄底優質民營龍頭動作不斷加強，亦是推高內房股行情的重要驅動力之一。

短期：房地產市場預期向好，南向資金搶籌

與4、5月銷售情緒羸弱不同，6月以來，隨著問題房企經營及境外債重組取得的一些良好的進展，疊加6月首周房地產銷售情緒略有回暖的催化，看好房地產行業的聲音愈來愈多，市場普遍認為房企在上半年業績壓力下將加快推盤節奏、提升折扣力度，成交端有望迎來小幅放量。

中指研究院認為，6月作為房企年中沖刺關鍵節點，若支持政策能夠進一步落地，向市場傳遞信心，在房企大力推盤和促銷之下，6月房地產銷售有望迎來好轉。

德邦證券認為，5月商品房銷售邊際持續轉弱，6月適逢年中，預計企業端將會加大推盤和營銷力度，6月單月銷售有望較5月環比改善。

在房地產情緒升溫的背景之下，土拍成交溢價率略有好轉，流拍撤牌率下滑，房企投資聚焦加劇核心城市土拍升溫，民企拿地信心也在加速修復。

5月底至今，長三角、珠三角及京津冀等核心城市拿地情緒持續升溫，擁有厚實的資金積累、完善的融資渠道及良好債務結構的優秀房企，紛紛加快拿地步伐，為其未來高質量的可持續性發展補充充足的“彈藥”。

以民營龍頭房企碧桂園為例，今年首5月拿地金額已達到去年全年權益拿地金額的95%，權益新增貨值達突破百億。

在民企拿地信心提振之際，政策層面及媒體層面不斷為樓市吹風，進一步催化了二級市場行情。

政策層面，6月以來，青島、蘇州等地出臺房地產降低首付比例、優化公積金及限購等利好購房寬松政策不斷出臺，覆蓋范圍及力度更廣、更強，這有利于提升或穩定市場預期。

除此之外，6月以來，媒體吹風不斷，進一步催化了房地產做多行情。

先是《彭博》引述消息人士報道，中國正在制定一攬子措施來支持房地產市場，包括考慮降低大城市一些非核心街區的首付，降低代理交易傭金，并進一步放寬住宅購買限制；其次，中房網發文稱房地產行業是國民經濟重要支柱，在相關外部條件有變化，限購限貸等政策已無存在必要的情況下，取消限制類措施是應有之義；而今，又有多家內地媒體報道，多地金融監管部門近期開展調研，對當前經濟信貸需求、房地產市場、金融風險變化等情況開展進行調研。

在市場預期向好之際，南向資金開始大舉加倉內房股。

截至6月9日收盤，近一周港股通凈買入排行榜中，地產建筑業板塊周頻凈買入14.52億元，位居港股通周頻凈買入榜單第三名。

個股層面，南向資金“鐘意”優質房企，碧桂園、華潤置地等頭部房企最受青睞。

截至6月9日收盤，最近5日港股通資金凈流向TOP40榜中，龍湖集團、越秀地產、華潤置地、碧桂園等在內多家優質房企紛紛入榜。其中龍湖集團、越秀地產分別以5.07億港元、3.32億港元位居第7名及第10名，而碧桂園港股通持股比例上升速度較快，由6月1日的6.1%提升至6月9日的6.32%，上升了0.22個百分點。

從基金層面來看，碧桂園、龍湖集團、華潤置地、保利發展等優質內房企，同樣是債基、策略型或主題型ETF基金的“心頭好”。

以民營房企龍頭碧桂園為例，即是弘收高收益波幅管理債基重要持倉股，亦是Global X MSCI China Real Estate ETF基金前十大重倉股，持倉比例均在3%以上。

截至目前，據富途數據顯示，弘收高收益波幅管理債基及Global X MSCI China Real Estate ETF分別持有碧桂園倉位占比分別為3.4%及4.82%。

長期：行業復蘇趨勢未改，優質房企凸顯估值魅力

隨著優質民營房企短期銷售及拿地數據邊際不斷改善，以及政策層面不斷吹風，房地產行業復蘇趨勢依舊未改，長期穩健且高質量發展邏輯愈發明顯，券商、投行對房地產評級正逐步從“觀望”向“正面”傾斜。

伴隨著6月以來內房股板塊持續反彈，與房地產行業相關的研究報告及評級明顯增多。而與過往中立或偏謹慎的研報點評及評級不同，本次多數研報點評偏正面。

據Wind數據顯示，截至6月1日至6月12日收盤，與房地產行業研究相關研報（包括微信公眾號）共有120篇，較去年同期的104篇，約增加了15.4%。據不完全統計，120篇研報中強于大市、看好、推薦、增持等正面評級約占80%。

在這些對房地產行業未來展望持正面評級的研究報告中，多數認為寬松預期推升、民營房企拿地積極，市場復蘇大勢不會改變，市場無必悲觀。另外，多數券商認為，優質房企的銷售低點、業績低點均已過去，經歷了近2月的熱度回歸期、政策空窗期，地產股已跌出了β空間，板塊已非常具備性價比。

事實證明，亦如國內券商所言，內房股投資性價較高，當前市凈率估值已經遠低于長期處于破凈狀態的紅籌股板塊。

截至6月12日收盤，34家樣板（如下圖所示）內房股市凈率均低于1，均值為0.26，處于歷史新低位置，分別低于港股地產開發商、紅籌股板塊市凈率的0.50、0.73。

在行業復蘇趨勢未改及內房股板塊處于歷史低估值階段，如何選擇投資標的，各大券商及國際投行一致認為：優質民營房企及央國企值得關注。

對于個股投資機遇，國金證券最新研報指出，預計供給側支持將加速推進，高能級城市需求側政策將持續落地，供需政策協同發力支撐市場銷售復蘇，能拿好地且快速去化的房企更加受益。推薦有持續拿地能力、布局優質重點城市的頭部央國企和改善型房企。

國際投行匯豐則認為，在內地房市復蘇大背景之下喜好內房股及經紀商分別有碧桂園、華潤置地、中國海外發展及貝殼。

在匯豐點名四家企業中，碧桂園估值修復及投資回報空間較大。目前，碧桂園市凈率為0.20，是四家企業中最低的，亦低于內房股市凈率均值的0.26。

碧桂園當前估值被嚴重低估，或于過去一年業績承壓的影響。據業內人士表示，目前，碧桂園最新財報為2022年年報，市場對其市凈率、市盈率等估值指標的測算都是基于這份最新年報。因此，公司今年回暖的1-5月業績表現，并未充分反映到當前估值水平中去。

然而，從當前業績來看，碧桂園依舊保持行業第一梯隊的競爭力。2023年1-5月，TOP100房企銷總額為29661.0億元，同比增長8.4%。其中，頭部房企銷售依舊趨于領跑，TOP10房企銷售額平均同比增速達16.4%。

作為優質民營房企的代表，在央國企背景房企崛起及銷售市場羸弱的大背景之下，碧桂園1-5月銷售額為1399億元，排在第5位，是當前為數不多能擠進前五的民營房企，凸顯碧桂園不俗的增長韌性。

據了解，今年1-5月房企銷售額排名中，排在碧桂園之前的多數是央國企，例如保利、中海及華潤置地。

除此之外，在拿地方面，碧桂園依舊彰顯優質民營房企的實力。今年1-5月，碧桂園已在東莞、杭州、太原、佛山等多個核心城市斬獲多塊貨值較高的土地，極大打消了市場對民營房企補貨不足及流動性風險的擔憂，同時通過積極拿地為企業長足穩健發展打下夯實基礎。

中指研究院統計顯示，碧桂園今年1-5月權益拿地金額58億元，已達到去年全年權益拿地金額的95%；權益拿地面積60萬平方米；權益新增貨值高達135億元。

誠然，隨著房地產政策、銷售預期持續向好，行業穩健復蘇趨勢已經愈發明顯，任何被市場感知到的基本面或政策面向好，都會給低估且優質房企帶來巨大估值修復空間，而長期擁抱且堅守優質房企的投資者，勢必會收獲豐厚的投資回報。

文：沈大班