經(jīng)營(yíng)層面：根據(jù)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，3 月在春節(jié)因素退出和部分城市需求支持政策出臺(tái)，銷(xiāo)售環(huán)比增長(zhǎng)近40%，不過(guò)同比仍然下降超過(guò)30%，除了需求意愿仍有受阻外，我們認(rèn)為還受到疫情反復(fù)影響。分城市看，二線(xiàn)城市環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)60%，不過(guò)同比各線(xiàn)城市銷(xiāo)售都是大幅下降的，其中一線(xiàn)城市受上海、深圳疫情影響銷(xiāo)售面積降幅最高，不過(guò)銷(xiāo)售額來(lái)看各線(xiàn)城市降幅都持平于全國(guó)平均。二手房方面，已披露數(shù)據(jù)的城市環(huán)比成交均上升，不過(guò)同比仍然是大面積下降。
土地市場(chǎng)方面：由于2 月春節(jié)低基數(shù)效應(yīng)，3 月推地面積和成交面積環(huán)比都有翻倍增長(zhǎng)，同比分別下降26%和59%，成交仍然明顯弱于推地，土地流拍率22%、成交溢價(jià)率5%，一季度300 城成交面積同比下降28%、土地成交額同比下降15.6%。分城市看，一線(xiàn)城市一季度同比持平，二線(xiàn)城市多個(gè)城市3 月完成首輪土拍，不過(guò)土地成交面積和土地成交額分別同比下降49%和25.6%，三四線(xiàn)城市最弱，成交面積同比下降65%，土地成交額同比下降71%更是超過(guò)面積降幅，主因推地均價(jià)就有一定走弱而溢價(jià)率維持在4%的低位。
資金和融資方面：1-2 月各項(xiàng)應(yīng)付款同比僅微增0.42%，可能由于房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露過(guò)程中，供應(yīng)商和施工方都收緊了對(duì)房企的信用敞口。債券和非標(biāo)領(lǐng)域，3 月房地產(chǎn)境內(nèi)債券凈增量為48 億元但仍然高度集中在國(guó)企，非國(guó)企到期量大導(dǎo)致凈回籠資金接近120 億元，新發(fā)個(gè)券息差也有不同程度抬升；美元債凈融資為-52.9 億美元，剔除交換要約后新發(fā)只有卓越1 億美元、浙商銀行提供SBLC；信托方面凈回籠高達(dá)367 億元；ABS 發(fā)行也不到50 億元，同比大幅下降超過(guò)80%。到期方面，4 月為到期高峰，單月有1200 億元左右到期量，5 月美元債到期量有大幅下降，致遠(yuǎn)互聯(lián)(688369)公司信息更新報(bào)告：業(yè)績(jī)符合預(yù)期 信創(chuàng)合同翻倍增長(zhǎng)致遠(yuǎn)互聯(lián)(688369)公司信息更新報(bào)告：業(yè)績(jī)符合預(yù)期 信創(chuàng)合同翻倍增長(zhǎng)不過(guò)境內(nèi)債和信托仍然高位，而且可能受銷(xiāo)售走弱、負(fù)面事件暴露等影響難有新增融資，個(gè)別到期量大的主體兌付進(jìn)展值得關(guān)注。
重點(diǎn)覆蓋房企3 月銷(xiāo)售環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)40%但同比下降也超過(guò)40%，同比降幅超過(guò)全國(guó)平均，環(huán)比銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)也低于全國(guó)平均水平。主體層面，所有房企銷(xiāo)售額同比均出現(xiàn)下降，且過(guò)半降幅超過(guò)50%，拿地方面民企只有龍湖、金地在拿地。
二級(jí)方面：受個(gè)券風(fēng)險(xiǎn)暴露帶動(dòng)，房地產(chǎn)境內(nèi)債券行業(yè)利差和范圍都有明顯走擴(kuò)。美元債全月呈倒V 型走勢(shì)，上半月受銷(xiāo)售下降、民企負(fù)面事件影響市場(chǎng)情緒較弱，高收益板塊持續(xù)下跌并且蔓延至投資級(jí)債券；全月拐點(diǎn)是金穩(wěn)委會(huì)議和金融部委發(fā)聲，之后隨著銷(xiāo)售刺激政策的陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)信心提振較為明顯，相對(duì)高質(zhì)量主體強(qiáng)勢(shì)反彈。
行業(yè)投資建議：
3 月16 日，金穩(wěn)委和金融部委密集統(tǒng)一發(fā)聲對(duì)房地產(chǎn)債券市場(chǎng)信心有明顯提振效果，而房企信用資質(zhì)的改善仍取決于銷(xiāo)售資金回籠和融資流入情況，其中銷(xiāo)售方面，春節(jié)以來(lái)已有多個(gè)城市出臺(tái)支持性政策，涉及限購(gòu)、限貸、限售、二手房交易稅費(fèi)等多個(gè)方面，不過(guò)從目前的銷(xiāo)售情況來(lái)看，改善幅度有限，主因上述支持政策出臺(tái)區(qū)域限于近幾年銷(xiāo)售并不景氣的城市，本身需求較難提振，也不能形成銷(xiāo)售大范圍增長(zhǎng)預(yù)期從而刺激整體需求；另外我們認(rèn)為疫情的反復(fù)對(duì)購(gòu)房行動(dòng)形成阻礙，而且部分居民收入受到影響可能也會(huì)對(duì)需求形成制約。融資方面，目前仍然是國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民企能夠獲得新增融資，融資分層局面非常明顯，市場(chǎng)情緒在二級(jí)價(jià)格反復(fù)波動(dòng)和多個(gè)大規(guī)模主體暴露信用風(fēng)險(xiǎn)影響下持續(xù)走弱，市場(chǎng)對(duì)主體風(fēng)險(xiǎn)的排查仍在繼續(xù)。綜合來(lái)看，我們?nèi)匀唤ㄗh對(duì)房地產(chǎn)債券持保守態(tài)度，偏重于國(guó)企布局，優(yōu)質(zhì)民企在市場(chǎng)大幅估值下調(diào)過(guò)程中可以適度介入但也有交易價(jià)值為主，后續(xù)信用風(fēng)險(xiǎn)是否進(jìn)一步蔓延取決于項(xiàng)目去化、資產(chǎn)處置進(jìn)度和債務(wù)到期時(shí)間賽跑結(jié)果，還需綜合考慮業(yè)績(jī)公布和評(píng)級(jí)行動(dòng)可能帶來(lái)的影響。
風(fēng)險(xiǎn)
房 地產(chǎn)銷(xiāo)售超預(yù)期下滑，疫情影響房地產(chǎn)銷(xiāo)售。