◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

◎ 編輯 | 密探財經

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近日，2022年拿地生猛的綠城中國，對外披露了去年財報業績，背靠央企中交，又承繼了創始人宋衛平衣缽、定位高端的房企先鋒，很受期待。

昨天（3月28日），綠城中國的股價走勢不錯，一改年初以來陰跌下行，呈一條大陽線，收盤漲幅8.72%，看得出股民挺給力的。

對照當前上市房企已披露業績的，除了龍湖持續優秀之外，其他即使央企保利、招商等也難說滿意，要么增收不增利，要么雙降，綠城似乎讓股民也有驚喜。

看財報，粗略一覽，綠城中國的確不錯，如其財報摘要列為第一、二條的，去年取得營收1271.5億元，同比增長26.8%；凈利近89億元，同比增長15.7%，公司股東應占核心凈利64.14億元，同比增長11.3%。

這么一看，外人感覺綠城“還可以”。若細讀研究，綠城這份財報開頭摘要，跟往年一對比，部分有意凸顯，部分被遮蔽。被遮蔽的，也很關鍵，甚至特別重要。

第一，“毛利率”幾何？去年，綠城中國毛利率17.3%，相比2021年毛利率18.1%微降0.8個百分點，再看2020年毛利率23.7%、2019年毛利率25.4%，一路下降，雖有行業下行影響，但自身也很關鍵。

比如，綠城中國2022年營收同比增幅26.84%，對應成本同比增幅28.1%，近些年綠城拿地有些貴。

去年，樓市低谷期，綠城猛底價拿地，但若未來房價不漲或徘徊，毛利率想維持現有水平，控成本就很關鍵，但任重道遠。

第二，“歸母凈利”多少？實際上，“公司股東應占核心凈利”就是“扣非后的歸母凈利”，“公司股東應占凈利”也就是“歸母凈利”。

就企業來說，歸母凈利非常重要。去年，綠城中國取得股東應占凈利只有27.56億元，同比下降約38.33%！

基于此，綠城中國去年實現每股基本盈利1.03元，相比2021年每股基本盈利1.31元下降約21.4%，每股派息同為0.5元，同比略漲了0.04元，是安慰廣大股民嗎？

綠城歸母凈利，2022年為何大幅下滑近四成？

說來也不復雜，少數股東從綠城中國去年近89億元凈利中，居然“鯨吞”卷走了約61.4億元，比上一年獲得損益約32.2億元猛增了29.2億元，增幅高達90.7%！

這得從綠城銷售說起。

去年，綠城中國實現總合同銷售額3003億元，相較于2021年3509億元同比下跌14.42%，這個跌幅放在同期行業寒冬的大背景下，還算做的比較好。

其中，綠城自投項目2022年實現合同銷售額2128億元，權益銷售額1224億元，但權益銷售比率雖比往年有所提升，但也只有58%，銷售額含金量依然較低。

這背后，就是綠城合作項目近些年大增，看起來銷售規模突飛猛進，但自身權益銷售占比不高，算到集團層面，就是少數股東權益占比高，對公司凈利分食多。

截至去年底，綠城中國總權益1114.13億元，歸母權益360.24億元，比前一年末增加了約13.5億元，少數股東權益738.62億元，比上年末增加約116.6元。

這其中，還包括綠城中國手上仍有計入權益工具的永續債余額約15.27億元，相比上一年末永續債107.58億元大幅削減了近93億元。

截至去年底，綠城中國銀行結余及現金余額663.12億元，比上一年末略有減少20億元，總借貸1401.2億元，比上一年末1274.59億元增加了約126.6億元，一年內到期借貸余額269.06億元，占總借貸的19.2%，現金短債比2.46倍，短期償債壓力較小。

注意！同期末，綠城中國凈負債697.27億元，比上一年末增加了137.64億元，致使凈負債率從2021年末52%，上升至最新的62.6%，顯著增加了10.6個百分點。

2022年，綠城中國新增項目27個，總建面408萬方，耗資408億元，平均樓面價14620元，相比2021年新增土儲平均樓面價9080元，每平米大幅度增加了5540元，也是綠城在多個核心城市獲取優質項目代價不菲。

如前所述，按照“房住不炒”大基調，房價不可能大漲，也只能小漲或維持現狀，對地價貴了，盈利空間就面臨更大的挑戰。

好在，很多熱點城市都在逐步取消“限價”，綠城此前一直受制于限價令而難以發揮品牌優勢，難受了幾年，以后可以賣更高的售價，但高價就意味著購房人上車門檻提高，對銷售去化及規模也影響較大。