“雖然獅子獵豹短時間的爆發(fā)力驚人，但在惡劣的環(huán)境下缺乏持續(xù)生存的能力。而駱駝，可以在最艱難的環(huán)境中走最長的路。”

對于集團把駱駝作為吉祥物，新城控股董事長王曉松是這樣解釋的。

(資料圖片)

整個2022年，中國房地產(chǎn)市場整體持續(xù)下行，市場需求和購買力不足，全年全國新建住宅銷售比2021年下降28.3%，銷售額是2018年以來最低值。

百強房企銷售總額同比下降42.3%，權(quán)益銷售額同比下降42.2%，也為1998年內(nèi)地商品房制度改革以來降幅最大的一年。

在這最艱難的環(huán)境里，新城控股依然堅守住了現(xiàn)金流安全，并且實現(xiàn)了盈利，彰顯出“雙輪驅(qū)動”的優(yōu)勢。

駱駝的本色，一一被新城具象化了。

財務(wù)面穩(wěn)定安全，獲評“示范房企”持續(xù)筑高防御值

現(xiàn)金流，是房企目前最重要的關(guān)鍵詞。

所有的出清，說到底都是因為在手現(xiàn)金與在臨風(fēng)險不夠匹配。

2022年里，新城控股一手抓現(xiàn)金流——實現(xiàn)回款金額1329億元，回款率115%，帶來經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額145.35億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。年末在手現(xiàn)金余額314.63億元，在手現(xiàn)金充裕。

一手降風(fēng)險——截至2022年底，公司期末融資余額為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負(fù)債水平保持低位。此外，公司合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債大幅降至60.62億元，較2022年半年度繼續(xù)壓降30.82億元。

且作為示范房企，新城控股還享受著政策傾斜，隨時有補給流入——2022年在監(jiān)管支持下，新城先后發(fā)行10億元2022年度第一期中期票據(jù)、10億元2022年度第二期中期票據(jù)及20億元2022年度第三期中期票據(jù)。同時完成150億儲架式注冊額度獲批，以及境外優(yōu)先綠色美元票據(jù)發(fā)行，募集資金1億美元，并獲1400億元銀行意向性授信額度。且全年平均融資成本同比下降5bp至6.52%，整體融資成本出現(xiàn)了小幅度的下滑。

另外，今年3月13日，新城控股發(fā)布2023年度向特定對象發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向特定對象發(fā)行股票，募集資金不超過80億元，其中24億元用于補充流動資金，其他將投向公司在建項目。

乘借恪守穩(wěn)健經(jīng)營的自有資金排布外加“三支箭”的有力支撐，新城控股可以說是“手握余糧，心中不慌”。

收租100億，雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略優(yōu)勢進(jìn)一步奠定

作為行業(yè)最早一批提出“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的企業(yè)之一，新城控股在“栽樹”多年后，開始進(jìn)入收獲期——不僅提升營收、帶來流動現(xiàn)金流，甚至還擁有更為流暢的融資渠道。

2022年，新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入1154.57億元，其中商業(yè)運營總收入100.06億元，同比增15.82%。截至2022年末，新城控股布局194座吾悅廣場，其中157座為重資產(chǎn)、37座為輕資產(chǎn)。

已開業(yè)的吾悅廣場，理論上都可進(jìn)行抵押融資。在2022年里，新城就通過經(jīng)營性物業(yè)貸盤活了吾悅廣場22座、提款金額約64億元，為公司的融資性現(xiàn)金流提供了重要補充。

據(jù)高級副總裁兼財務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬介紹，在新城控股713億元的有息負(fù)債達(dá)中，基于吾悅廣場的貸款包括經(jīng)營性貸款、CMBS（商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款支持證券）以及部分中票的部分，有接近260億元。

而這些只占到整體可融資額的五分一——管有冬稱，這部分的貸款總體相對穩(wěn)定可持續(xù)：一是，經(jīng)營性物業(yè)貸期限較長；二是，CMBS也可以通過存續(xù)資產(chǎn)的融資置換，保持融資的穩(wěn)定；三是，除了銷售業(yè)態(tài)本身之外，整個新城控股的吾悅廣場資產(chǎn)接近1200億元。

未來，新城控股計劃從三個方面進(jìn)一步提升商業(yè)業(yè)務(wù)的融資資源：一方面，部分資產(chǎn)可以進(jìn)一步提高抵押率；其次，有近50座廣場沒有融資，可以形成融資增量；另外，有部分吾悅廣場雖然沒有開業(yè)但是已經(jīng)投入了大部分成本投入，隨著開業(yè)增加也會有所新增。

按照管有冬的說法，根據(jù)今年一季度的融資完成情況來看，新城控股預(yù)計，按照現(xiàn)行融資抵押率等水平情況來估算，以公司持有的經(jīng)營性物業(yè)吾悅廣場為底層資產(chǎn)的整個融資余額可以達(dá)到715億元，還可以產(chǎn)生400多億的增量。

2023年，新城控股計劃新開業(yè)項目20座，商業(yè)收入目標(biāo)同比增長10%至110億，繼續(xù)維持?jǐn)U張節(jié)奏。

近期，國家發(fā)改委和證監(jiān)會發(fā)布通知稱，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

這是首次將REITs項目申報涵蓋商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，對于商業(yè)地產(chǎn)公司而言意義重大。

億翰智庫就認(rèn)為，隨著公司商業(yè)運營業(yè)務(wù)的持續(xù)擴張，其融資的穩(wěn)定性將進(jìn)一步增強。隨著商業(yè)地產(chǎn)Reits未來的開閘，公司目前在商業(yè)地產(chǎn)運營的優(yōu)勢將進(jìn)一步被放大，從而讓新城控股在為未來的競爭中搶得先機。

且由于商業(yè)物業(yè)出租及管理毛利率較高，商管毛利占公司整體毛利占比繼續(xù)提升，對于新城控股現(xiàn)下持續(xù)保持盈利，及未來快速修復(fù)盈利水平，都將起到“第二支撐”的有利作用。