房地產“底部機會”正悄悄來臨。

4月9日，保利發展（600048.SH）發布公告，公司實現簽約面積243.49萬平方米，同比增加11.69%；實現簽約金額503.01億元，同比增加30.94%。今年1-3月，保利發展實現簽約面積630.84萬平方米，同比增加13.9%；實現簽約金額1141.3億元，同比增加25.84%。

(相關資料圖)

怎么看待這份經營業績？

首先，無論從三月份還是一季度的銷售情況來看，保利發展的銷售情況都全面回暖；其次，今年1-3月，前100房企累計銷售金額為1.76萬億，同比增長8.2%，其中，TOP10房企銷售額均值為742.6億元，同比增長10.8%，很民心概念，保利發展的表現優于行業平均。

需要特別說明的是，2022年1-3月，保利發展的銷售排名為第三，位于碧桂園和萬科（000002.SZ）之后。但是，今年一季度碧桂園銷售金額同比下滑近3成，保利發展得以逆襲登頂成為行業第一。

一句話，房地產行業呈現復蘇趨勢，以保利發展為代表的頭部企業回暖情況更為明顯！

基金經理李蓓的觀點是這樣的：

第一，房地產行業住宅銷售見底；第二，行業大部分企業未來1-2年內不具備供給端擴張的能力，即全行業拿地和開工都會下行；第三，供需錯配，需求端會企穩回升；第四，頭部企業份額上升，毛利率改善，量價齊升。

簡單來說，在經歷了房地產暴雷和出清后，一旦房價企穩回升，擁有存量資產且優質的房地產企業將面臨資產重估。

一句話，剩者為王！

眾所周知，目前國內房地產呈現分化的趨勢，對此，保利發展已經做了提前謀劃。以2022年為例，公司堅持“核心城市+城市群”的思路，在營業收入整體下滑的背景下，保利在廣州、上海、南京、合肥、廈門、成都等城市實現了同比正增長。其中，來自廣東的收入占比為31.66%，超過了三成。

土地儲備方面，公司累計拿地建筑面積1054萬平方米，拿地建筑面積/銷售面積為38.4%，拿地強度領先行業平均水平。也就是說，保利所處的廣東地區以及其他核心城市經濟水平更高，收入結構更加優質，且核心土地儲備更加合理。

重點還是看公司的財務情況。

截至2022年底，保利發展凈負債率63.6%，剔除預收賬款的資產負債率68.4%，現金短債比1.57倍，均處于綠檔。更重要的是，根據財報顯示，保利發展的利息費用為55億元，跟營業收入增速保持一致，綜合融資成本僅3.92%，較2021年下降0.54個百分點。

其中，需要特別強調的是，一年內到期債務占有息負債比重為21%，公司償債能力強突出。

一句話，公司的財務優勢非常明顯。

高毅資產邱國鷺也表達了相似觀點：

“去年部分民營地產企業的債務危機對上下游產業鏈形成拖累，加上其他內外部因素導致A股、港股等主要市場的系統性下跌，目前A股和港股的估值已經處于歷史低位，隨著國內地產債務問題改善和資本市場觸底反彈，資本市場的投資變得極具性價比。”

但是，我們也需要給大家提個醒。

第一，房地產早已經不是暴利行業，毛利率甚至不及普通的制造業公司；第二，雖然今年一季度房地產銷售有所提速，但目前來看僅僅是回暖，尚未回到2021年水平。

就投資邏輯而言，房地產更像是“估值修復”，不能指望房地產還能夠維持高的增速。而且，凈利率不及10%，就商業模式而言這樣的生意已經不再性感。