作者：投行小兵

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（一）幾個層次

關于公司生產經營所需房產為租賃的情形，可能需要區分幾個層次去認識：

1.某些輕資產運營行業本身就是不需要自有房產的，這些企業租賃房產進行經營符合行業基本規律，如軟件企業。

2.如果行業主要企業是自有房產而發行人是租賃，那么關注租賃房產比例有多大，如果比例不是很高且不是公司主要的經營場所一般情況下問題也不大。

3.如果企業租賃房產的比例很大，那么需要關注這個租賃房產是否存在瑕疵（比如前面提到的違規建筑）、租賃協議是否長期有效（比如涵蓋產權的一大部分時間）、是否約定了明確的違約條款（如果出租方違約需要支付賠償）、設備搬遷是否會便捷（如果周期很長必然影響生產）、設備搬遷是否會造成重大損失以及是否有保證措施（某些設備只要安裝之后就不能動了，一動就廢了。）如果上述問題能夠得到一個合理的解釋并充分披露風險，那么這個問題應該也不會構成上市障礙。

（二）租賃控股股東、實際控制人房產

需要明確的是，從IPO審核標準和規則的要求來說，在注冊制審核要求下，發行人租賃控股股東、實際控制人以及關聯方的房產作為經營場所，或者控股股東將部分商標專利授權發行人使用，只要金額和比重控制在一定范圍內，對于發行人的生產經營不構成重大不利影響，發行人對于上述資產不存在重大依賴，那么一般不構成IPO審核的障礙。而在以前的審核標準中，對于租賃控股股東的資產或者專利授權，基本上都是不允許的。

根據《首發業務若干問題解答》，如果發行人租賃控股股東、實際控制人房產，需關注并核查以下方面：相關資產的具體用途、對發行人的重要程度、未投入發行人的原因、租賃費用的公允性、是否能確保發行人長期使用、今后的處置方案等，并就該等情況是否對發行人資產完整性和獨立性構成重大不利影響發表明確意見。如生產型企業的發行人，其生產經營所必需的主要廠房、機器設備等固定資產系向控股股東、實際控制人租賃使用，應當重點關注、充分核查論證并發表意見。

關于這部分內容，在關聯交易部分有更加詳細的論述。

（三）租賃價格問題

如果發行人主要的經營場所是通過租賃得來，那么租金問題就可能會是發行人很重要的生產成本，少則幾百萬多則可能上千萬，那么租金價格就會成為一個重點關注的問題。

一般情況下，企業通過租賃房產要付出的成本顯然要比自己建造房產分攤下來的成本要高一些，不然就不符合基本商業邏輯，如果租賃價格不滿足這個邏輯那么就可能存在問題，甚至是業績調整的問題。對于租賃價格的對比，這個應該并不難操作，租賃價格可以通過房屋租賃中介取得，也可以通過當地的房屋管理部門取得相關數據。