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          • REITs信息如此披露為那般!
            時間:2023-06-20 15:59:04  來源:REITs速達  
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            聲明:本文無意對任何項目進行評判,也不涉及對市場走勢的判斷,僅為如何提升信息透明度進行的一些個人思考。不具備投資建議,同時,不承擔任何責任。

            近期由于市場在底部區(qū)間,很多關(guān)于REITs回落因素的文章也相繼發(fā)表,不一而足,各有各的道理。先說一下近期市場主流觀點一直強調(diào)的流動性問題,將市場下探歸因為流動性不足導致的交易量下降,從而導致市場回落;有部分道理但不絕對。


            【資料圖】

            成交量在6月初市場波動加大后開始降至低谷,并非二級市場長期行為。這就和中西醫(yī)之間對于病癥判斷有相同之處,例如嗓子疼,西醫(yī)說是上火了,需要吃點撤火藥。中醫(yī)講究辯證施治,火從何來!找到根本從而對癥下藥。這兩種方式好壞、優(yōu)劣“受者”自有判斷

            至于從何時下跌,為何下跌我們在3月份的文章中已經(jīng)有提示了這里不再過多論述。

            接下來我們聊聊會計上的那些事,這里面涉及到信息披露的規(guī)范化以及信息的透明性等問題,需要我們花點心思去關(guān)注。

            市場對于本輪回撤的誘因共識之一是因為租賃型REITs中產(chǎn)業(yè)園區(qū)部分項目出租率不足導致的市場對于REITs產(chǎn)品價值判斷產(chǎn)生的也就是說業(yè)績是衡量REITs價值的重要指標。針對業(yè)績而言,在整理年報時有有些信息特別有意思與大家一起探討。

            由于這里面涉及到項目的敏感信息我們以“A項目”代替具體項目名稱;“A項目”在申報的時候已經(jīng)在二季度末期,按照其它項目的對比應該采用半年度預測值,而“A項目”首年預測數(shù)據(jù)采用的是全年的營收指標。

            另外一個信息披露的方式也是近期和部分REITs愛好者在交流過程中提出的一個問題:”;在計算具體項目盈利能力時在“收入項”采用的是全口徑計算,而計算“毛利時僅扣減處理成本;其他例如稅金和其他成本卻沒有計算(是有意識的增加毛利水平還是計算方式就是如此我們暫不下結(jié)論)。

            當然,最終要看的是結(jié)果;目前該項目已經(jīng)完成了兩年的年報披露,我們總結(jié)下兩年來“A項目”完成可供分配金額的具體情況:

            第一年、2021年“A項目”報告期內(nèi)超額完成了預測可供分配金額的指標超額原因:根據(jù)基金招募說明書中預測的2021年全年可供分配金額160,424,160.99元/全年總天數(shù)365天*報告期內(nèi)從基金成立日計算天數(shù)208天,計算得出報告期內(nèi)預測分配金額為91,419,795.85元,實際可供分配金額為137,151,587.50元,主要由于期初現(xiàn)金的分配造成。

            第二年、2022年“A項目”報告期內(nèi)實際可供分配金額同樣超過了預測的可供分配金額但這一結(jié)果不是完全由運營來達成的,在年度報告中也標出了差異原因“主要為:基金實際運營結(jié)果與預測的差異所致,本期項目實際產(chǎn)能利用率低于預期而其完成因素得益于2022年合肥項目收到的退稅款以及預留運營費用、預留資金的使用和當期資本性支出與實際工程款進度、運營費用支付情況以及大修進展掛鉤,與預測數(shù)據(jù)存在一定差異。(這其中我們查詢了下,退稅款約有4061萬,預留工程款加回項有6250萬之多。具體以披露的年報數(shù)據(jù)為準)

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