H股物業板塊回調 : 上周東北地產H 股物業指數收于5691.03 點，累計下跌14.96%；同期恒生指數累計下跌6.17%，恒生綜指累計下跌6.65%；上周東北地產物業A 股指數收于1164.97 點，累計下跌7.40%，同期滬深300 下跌4.22%，上證綜指累計下跌4.00%。。上周漲幅前三物管公司分別為時時服務（+7.69%）、浦江中國（+5.77%）、越秀服務（+3.27%）。

上周，保利物業、中海物業、碧桂園服務、寶龍商業、世茂服務、融創服務、首程控股、雅生活服務、恒大物業、卓越商企服務獲港股通增持，世茂服務增持最多。截至上周，保利物業/中海物業/綠城服務/碧桂園服務/旭輝永升服務/寶龍商業/金科服務/華潤萬象生活/世茂服務/融創服務/新城悅服務/合景悠活/建業新生活/時代鄰里/首程控股/雅生活服務/ 恒大物業/ 卓越商企服務港股通持股比例分別為64.47%/15.80%/8.33%/8.62%/11.29%/8.06%/11.01%/2.13%/8.63%/7.26%/7.97%/0.86%/3.07%/3.81%/2.04%/0.70%/7.45%/2.51%。其中，世茂服務周內獲最多增持（+0.28%)。

公司動態：上周，碧桂園服務、旭輝永升服務、金科服務、合景悠活等多家公司發布盈喜公告；華潤萬象生活收購禹洲物業全部股權。

行業新聞：上周，長沙目標今年物管全覆蓋；湘潭市物業協會訴源治理工作站掛牌成立；閩江流域相關地市將共同圍繞閩江流域生態保護開展跨地區協同立法。

投資建議：上周，多家頭部物企發布盈喜公告，碧桂園服務預期2021 年營收、歸母核心凈利潤同比增長超50%，主要源于在管面積增長、商管及城市服務收入增長；旭輝永升服務預期2021 年歸母凈利潤同比增速超50%，國都證券研究所晨報國都證券研究所晨報主要源于在管面積增長、社區增值服務收入增長、凈匯兌虧損減少、新收購公司帶來的財務影響；金科服務預期2021 年歸母凈利潤同比增長超70%，主要源于在管面積增長、社區增值服務收入增加；整體來看，頭部公司2021 年仍保持業績的快速增長，增速基本符合預期，在管規模增加及社區增值服務的提升為當前業績維持快增的主要驅動力。華潤萬象生活收購禹洲物業100%股權，總對價10.58 億元，以2021 年禹洲物業除稅后凈利潤計算，對應2021 年13.94 倍PE，對價較為合理，首期支付67%，其余33%將根據在途面積、合約面積的實際交付進度結算；預計此次并購將加強華潤萬象于福建、安徽、浙江等地的區域布局，加強項目密度及增值服務協同效應。我們建議，中長期關注市場化外拓能力與單盤優化潛力，看好華潤萬象生活、碧桂園服務、旭輝永升服務、金科服務、寶龍商業；短期需評估關聯方信用風險影響，輔以估值性價比的考量，看好保利物業、金科服務、新城悅服務、招商積余。

風險提示：物管費提價受阻；外拓不及預期；增值服務拓展不及預期