01
案情簡介
張某系平邑縣某小區(qū)業(yè)主，其與小區(qū)物業(yè)公司于2014年3月簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，后因張某長期未交納物業(yè)費，該物業(yè)公司將張某起訴至平邑法院，要求張某支付拖欠的物業(yè)費及違約金。訴訟過程中，張某辯稱其房屋存在質(zhì)量問題導(dǎo)致漏水，且張某在外地工作，長期未入住房屋，認(rèn)為其不應(yīng)交納物業(yè)費。
(資料圖片僅供參考)
02
法院審理
法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》系雙方真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)系合法有效合同，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行各自的義務(wù)。協(xié)議明確約定了物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量以及物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)等，并未約定未居住房屋免交物業(yè)費的條款，物業(yè)公司已經(jīng)按照協(xié)議約定和有關(guān)法律規(guī)定提供服務(wù)，張某以未居住房屋從而未接受物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費，無法律依據(jù)，法院不予支持。對于張某辯稱的房屋漏水問題，系房屋建筑工程質(zhì)量問題，屬商品房買賣合同關(guān)系，與本案物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系并非同一法律關(guān)系，張某可憑據(jù)另案向相關(guān)責(zé)任單位主張權(quán)利，不能以房屋質(zhì)量問題為由拒付物業(yè)費。
本案經(jīng)法院組織調(diào)解，物業(yè)公司同意就該房屋空置期間的物業(yè)費打折收取，并承諾對張某反映的漏水問題協(xié)調(diào)開發(fā)商解決，最終張某同意該調(diào)解方案，當(dāng)庭向物業(yè)公司支付了拖欠的物業(yè)費，并同意就房屋質(zhì)量問題與開發(fā)商自行協(xié)商處理。
03
法官說法
一、房屋空置期間仍需交納物業(yè)費。物業(yè)公司提供的是物業(yè)區(qū)域的公共事務(wù)管理服務(wù)，即建筑物及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、公共秩序等項目的日常維護、修繕、管理、服務(wù)等，物業(yè)公司已經(jīng)如約將公共設(shè)施配置到位，這種公共性服務(wù)不會因為某些業(yè)主沒入住、不使用，管理成本就會減少。因此，物業(yè)公司有權(quán)依據(jù)合同約定向業(yè)主收取未入住期間的物業(yè)費。需要注意的是，若物業(yè)服務(wù)合同中就未實際居住房屋的情況作出物業(yè)費可享受減免的約定時，業(yè)主可以提交所規(guī)定的相關(guān)證明材料向物業(yè)公司主張減免物業(yè)費。
二、房屋質(zhì)量問題不能作為拒交物業(yè)費的理由。房屋買賣和物業(yè)服務(wù)屬兩個不同的法律關(guān)系，在本案中，對于房屋漏水問題要查找漏水原因，若系公共供水管道破裂造成的漏水問題，物業(yè)公司有責(zé)任維修、更換；若系業(yè)主自己用水管道的問題，相關(guān)損失應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān)，物業(yè)公司不負(fù)有維修義務(wù)；若系其他業(yè)主未盡到房屋管理和注意義務(wù)造成侵權(quán)，則應(yīng)由其他業(yè)主承擔(dān)損害賠償責(zé)任。本案房屋系因建筑質(zhì)量存在問題導(dǎo)致漏水，業(yè)主應(yīng)向開發(fā)商主張相關(guān)權(quán)利，不能以此為由拒交物業(yè)費。
04
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》第五百零九條第一款：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。《中華人民共和國民法典》第五百七十七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。《中華人民共和國民法典》第九百三十七條：物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。 物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第一款：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。來源：山東高法
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文章來源:樂居買房