雅居樂(lè)集團(tuán)（03383HK）這兩年似乎有點(diǎn)流年不利，盡管在不停地“賣賣賣”，但懸在頭頂?shù)牧鲃?dòng)性風(fēng)險(xiǎn)仍未解除。
對(duì)雅居樂(lè)而言，這是一場(chǎng)與時(shí)間的賽跑。最終能否成功上岸，還有待考驗(yàn)。
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不停賣子公司，去年占凈利潤(rùn)近6成
雅居樂(lè)又賣項(xiàng)目了。
4月4日，雅居樂(lè)集團(tuán)公告稱，3月25日，雅居樂(lè)集團(tuán)間接子公司與海螺創(chuàng)業(yè)再次簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將旗下湖南惠明環(huán)保科技有限公司90%的股權(quán)出售給該公司，總代價(jià)為6.62億元。
在今年1月份，雅居樂(lè)已經(jīng)向海螺創(chuàng)業(yè)出售了5家環(huán)保公司，累計(jì)交易對(duì)價(jià)11.29億元。至此，雅居樂(lè)集團(tuán)已向海螺創(chuàng)業(yè)出售了6家公司股權(quán)，總計(jì)約17.91億元。
與此同時(shí)，雅居樂(lè)集團(tuán)公告稱，公司已在交易完成前向相關(guān)項(xiàng)目公司提供了總計(jì)約2.17億元的貸款。另外，6家項(xiàng)目公司將向雅居樂(lè)集團(tuán)派付的股息約1.42億元。
因此出售上述6家環(huán)保公司，預(yù)計(jì)能給雅居樂(lè)集團(tuán)帶來(lái)約21.57億元的現(xiàn)金。
此外，1月24日，雅居樂(lè)以18.44億元出售廣州利合集團(tuán)26.66%的股權(quán)給中海地產(chǎn)。要知道這一項(xiàng)目公司旗下就是2009年以255億元?jiǎng)?chuàng)下了總價(jià)地王的廣州亞運(yùn)村地塊，富力、雅居樂(lè)、碧桂園聯(lián)合體，力壓中海保利萬(wàn)科聯(lián)合體“壕拍”亞運(yùn)村。
如今時(shí)過(guò)境遷，曾經(jīng)進(jìn)進(jìn)出出過(guò)亞運(yùn)村地塊的開發(fā)商，如富力、世茂等，也已是搖搖欲墜，項(xiàng)目股權(quán)竟意外的落到中海手上。
28日，雅居樂(lè)又出售3個(gè)項(xiàng)目股權(quán)給中海旗下的中國(guó)海外宏洋，作價(jià)9.99億。
一季度過(guò)去，雅居樂(lè)依靠出售旗下公司，回流現(xiàn)金約46.33億元。
這個(gè)時(shí)候，還能有資產(chǎn)賣、還能有買家買，既是不幸的，也是幸運(yùn)的。看看某些房企，即便是資產(chǎn)處置，卻無(wú)人問(wèn)津，這才真叫愁人呢。
不過(guò)雅居樂(lè)“賣賣賣”的資產(chǎn)處置路，似乎已經(jīng)走了三年了。
據(jù)未經(jīng)審計(jì)的2021年財(cái)報(bào)顯示，2021年雅居樂(lè)集團(tuán)出售附屬公司的收入42.61億元，出售土地使用權(quán)、物業(yè)和投資物業(yè)的收益7.01億元，出售金融資產(chǎn)收益1億元，僅上述三項(xiàng)資產(chǎn)出售的收益就達(dá)到了50.6億元；
當(dāng)期的凈利潤(rùn)才90.98億元，出售資產(chǎn)帶來(lái)的收益占凈利潤(rùn)的56%！
2020年雅居樂(lè)出售附屬公司及合聯(lián)營(yíng)公司的凈收益約為26.5億元，占當(dāng)期凈利潤(rùn)的22%。
從出售項(xiàng)目股權(quán)回籠現(xiàn)金流的規(guī)模來(lái)看，雅居樂(lè)2020年至今，“拋售”的力度的確在加大。
不能說(shuō)調(diào)倉(cāng)吧，只能說(shuō)無(wú)奈，畢竟許多出售的都是位于廣州等一線城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
2
現(xiàn)金難以覆蓋短債 國(guó)際評(píng)級(jí)“跳級(jí)”下調(diào)
雅居樂(lè)急于出售資產(chǎn)回籠現(xiàn)金，實(shí)在是手頭資金捉襟見肘。
從公布的2021年業(yè)績(jī)報(bào)告來(lái)看，短期借款295.8億元，貿(mào)易及其他應(yīng)付款682.6億元，其中今年內(nèi)需要支付的貿(mào)易及其他應(yīng)付款約243.2億元；即使不算長(zhǎng)期借款中今年到期部分，僅僅一年內(nèi)到期的短期借款和年內(nèi)應(yīng)付款項(xiàng)，累計(jì)高達(dá)539億元；
同期，雅居樂(lè)總的現(xiàn)金及銀行存款為384.2億元，同比減少24.47%；其中有限制現(xiàn)金156.17億元，同比增加了74.71%，而不受限制的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為228.03億元，同比減少45.61%；
同期一年內(nèi)的貿(mào)易及其他應(yīng)收款也只有120.02億元。
兩相對(duì)比，雅居樂(lè)2021年的年報(bào)現(xiàn)金流已經(jīng)“入不敷出”，不受限現(xiàn)金與短債比僅為0.77，年內(nèi)應(yīng)付款與應(yīng)收款的差額也達(dá)到了120億元。
風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)擺在明面上了啊！
相較現(xiàn)金流的敞口風(fēng)險(xiǎn)，更大的灰犀牛則來(lái)自雅居樂(lè)的銷售，今年一季度全口徑銷售211.1億元，同比去年的395億元減少了47%。
一方面在手現(xiàn)金難以覆蓋短債，另一方面銷售腰斬式下滑，除了拋售項(xiàng)目還能靠什么苦苦支撐呢？
所以在業(yè)績(jī)發(fā)布前后，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛看空雅居樂(lè)。3月30日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將雅居樂(lè)集團(tuán)控股有限公司的公司家族評(píng)級(jí)(CFR)從“B1”下調(diào)至“B2”，并將其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“B2”下調(diào)至“B3”。
標(biāo)普則更狠，4月4日標(biāo)普將雅居樂(lè)長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)直接從"B+"下調(diào)至"B-"，并將公司擔(dān)保的美元計(jì)價(jià)票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從"B"下調(diào)至"CCC+"，兩項(xiàng)評(píng)級(jí)直接跳級(jí)下調(diào)，較為罕見。
不過(guò)隨后標(biāo)普應(yīng)公司要求撤銷了其信用評(píng)級(jí)和對(duì)該公司的發(fā)行評(píng)級(jí)。
這一波密集的國(guó)際評(píng)級(jí)下調(diào)，是否會(huì)觸發(fā)美元債和境外貸款的加速到期，還有待觀察，但對(duì)雅居樂(lè)的再融資肯定是一個(gè)沉重打擊。
3
積極償債同時(shí)，表外負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)高企
盡管形勢(shì)嚴(yán)峻，但雅居樂(lè)似乎并不想躺平。面對(duì)到期的債務(wù)，雅居樂(lè)還是采取了積極的應(yīng)對(duì)態(tài)度，這一點(diǎn)很值得贊賞。
4月6日晚間，廣州番禺雅居樂(lè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司披露了“21番雅01”的回售實(shí)施結(jié)果。公告顯示，回售有效登記數(shù)量（手）為69.24萬(wàn)手，回售金額為6.92億元，回售資金兌付日為2022年4月11日。不過(guò)雅居樂(lè)還是決定對(duì)本次回售債券進(jìn)行轉(zhuǎn)售，擬轉(zhuǎn)售債券金額不超過(guò)6.92億元。
后期能否成功轉(zhuǎn)售，也要看市場(chǎng)買不買單。
另外，在今年3月份，雅居樂(lè)還兌付了一筆5億美元的到期美元債。
但雅居樂(lè)今年面臨的到期債務(wù)規(guī)模除了上文提及的短期債務(wù)之外，還有長(zhǎng)期負(fù)債中的到期票據(jù)、表外融資等負(fù)債。
公開信息顯示，今年8月份，雅居樂(lè)有兩筆美元債共計(jì)6億美元、約38億人民幣到期；7月和10月有兩筆累計(jì)30億人民幣的私募債“20番雅01、02”到期；10月份則有一筆私募債“20雅居1A”共計(jì)9.5億元達(dá)到回售期。
因此公開債券方面，雅居樂(lè)年內(nèi)累計(jì)面臨77.5億元的債務(wù)到期或回售。
此外，雅居樂(lè)還存在較大的表外擔(dān)保和表外負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。
業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至2021年底，雅居樂(lè)及其附屬公司，為合聯(lián)營(yíng)公司（股權(quán)部分）或獨(dú)立的第三方提供的融資擔(dān)保額度累計(jì)高達(dá)223億元。
數(shù)額龐大的合聯(lián)營(yíng)和第三方的融資擔(dān)保，隨著行業(yè)下行，或可能面臨合作伙伴暴雷風(fēng)險(xiǎn)等，從而拖累雅居樂(lè)，甚至承擔(dān)擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。
表外負(fù)債方面，2020年9月底，石家莊雅燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托上海信托發(fā)行的“石家莊雅燕債權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，融資4.5億元，期限是1年半，今年3月底就已到期；
2020年10月份天津市雅澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過(guò)上海信托發(fā)行了“天津雅澤債權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，融資額度4.5億元。
上述石家莊雅燕和天津雅澤兩家公司并未出現(xiàn)在2020年年報(bào)的附屬公司名單中，相應(yīng)的信托融資也就挪到了表外；
此外，用益信托網(wǎng)顯示，去年雅居樂(lè)分別做了三筆信托融資，僅“雅居樂(lè)集團(tuán)項(xiàng)目建設(shè)集合資金信托計(jì)劃（第1期）”融資就高達(dá)16.2億元，今年年底到期；
“愛(ài)建共贏-雅居樂(lè)紹興柯橋項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”融資12.6億元，同樣也是今年底到期等等。
僅這兩筆到期信托規(guī)模就高達(dá)近29億元。這些大規(guī)模的信托融資集中到期，是否是表內(nèi)負(fù)債，因?qū)徲?jì)年報(bào)未發(fā)布還不確定。
但無(wú)論表內(nèi)表外，對(duì)雅居樂(lè)而言，都是一場(chǎng)考驗(yàn)。
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