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          • 房地產行業:從新周期到新階段
            時間:2022-03-22 16:37:08  來源:國泰君安證券股份有限公司  
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            摘要:

            銷售增速底部 波動,需求端放松政策傳導效果較慢。1)本月15 家房企銷售面積同比下滑31.2%、銷售金額同比下滑38.9%,且從絕對值上看處于近四年最低水平,顯示需求端仍然偏弱。2)近期不斷有城市出臺需求端支持政策,我們預計,純需求端政策在居民收入受經濟下行掣肘、人口城鎮化基本接近尾聲的背景下,傳導較慢,需求的復蘇節奏和力度將低于市場預期,總體僅能起到托底作用。3)而在經濟轉型升級大背景下看,本輪需求端限制的放松甚至是支持購房,將是未來10 年支持需求的政策取向的開端,促進人口向城市群聚集,通過聚集效應和知識外溢帶動全要素生產率的提升是大趨勢。

            土地市場小幅好轉,預計2022 年將出現明顯分化。1)本月北京2022年首輪拍地,頭部國央企參與度尚可,可見對于去化風險較低、盈利較為清晰的地塊,房企仍有參與的能力及熱情,但主要為頭部國央企。

            對于清晰度較低的地塊,房企普遍仍不會參與。2)如果以全年房企拿地需求和全國性土地供給看,交通運輸行業周報:航空再現至暗時刻 快遞量價如期提升交通運輸行業周報:航空再現至暗時刻 快遞量價如期提升我們認為,房企選擇空間較大,特別是是中高能級城市將出現明顯的拿地機會。如果房價維持平穩,房企拿地利潤率將出現一定提升。

            境內融資好轉,而境外融資難以化凍。在監管機構的持續呵護下,行業境內公開市場融資2 月同比實現正增長,是自2021 年下半年以來的首次轉正。但融資分化仍較為明顯,融資主體主要為國央企,且融資成本維持在較低水平。而境外融資繼續維持低位,境外存量債券規模大的房企風險仍然不低。

            地產新階段,推薦國央企和優質民企。雖然行業風險不斷暴露,但前期政策出臺相對克制,地產迎來的將不是供給端再次金融化帶來的新周期,而是基于真實居住需求的新發展階段。正因為此,才有行業的出清,以及優秀企業的跑出實現穩定盈利,及相應的估值修復。市場對于國央企信任度較高,但對于民企仍具有較大質疑,我們預計隨著托底政策效果的不斷顯現,部分民企的存活概率也將大幅提升。推薦央國企中的保利地產、招商蛇口、萬科A、中國海外發展、華潤置地、中國金茂、綠城中國、中海物業、華潤萬象服務等;優質民企中的金地集團、濱江集團、金科股份、中南建設、融創中國、融創服務、旭輝控股集團、碧桂園、龍湖集團、寶龍商業,受益我愛我家、招商積余、碧桂園服務。

            風險提示:政府重新放開前融、再走土地金融模式。

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