過去這一年，力高集團的成績冰火兩重天。

3月28日早間，力高集團發布2021年業績報告。從數據來看，過去這一年，企業實現合約銷售額470.11億元，同比增加14.7%；收益203.96億元，同比增加63.8%，業績看起來頗為亮眼。

而伴隨銷售額與營業額而來的利潤這一數字，卻揭開了力高集團銷售業績的“遮羞布”。

PART ONE

利潤被“掏空”

從利潤這一財務指標來看，力高集團的表現出現了一個“悖論”。

財報數據顯示，2021年集團實現溢利25.15億元，同比大增74.3%。與之相對，本公司所有者應占溢利卻同比減少31.8%至8.84億元。

對于本公司所有者應占溢利下滑，企業并未在公告中給予解釋。但財經網梳理發現，非控股股東分走了高達16.31億元的凈利潤，逆勢同比增長10倍，占比總利潤的64.85%。這意味著，非控股股東幾乎分走了集團股東利潤的2倍之多。

在IPG中國首席經濟學家柏文喜看來，從上市企業來看，發生這種“本末倒置”的情況在邏輯上和會計準則上是正常的，但是從企業戰略和經營策略上而言卻不是很普遍。

據了解，力高集團合作開發項目的情況十分突出。據財報顯示，于2021年12月31日，集團擁有處于不同開發階段且尚未售罄的房地產開發及投資項目133個，年報中并未公布項目的權益占比，但其中帶有“力高”標識的項目僅有8個。

據了解，在力高的合作名單上，不乏有旭輝、美的、佳兆業、濱江、陽光城等排名更加靠前的上市房企。

而這造成的直接結果便是企業銷售額的“水分”過大。據克而瑞公布的2021年房企權益銷售額排行榜顯示，力高集團2021年權益銷售額208.1億元，權益占比僅有44%。

雖然企業合約銷售額得到一定增長，但柏文喜認為此舉并不可持續。其表示，力高選擇合作模式開展業務，企業利潤已經下滑。這樣的模式持續下去，一方面，會影響企業可持續發展的資金支持能力；另一方面，過多的合作發展模式以及在合作中并不具備控制性地位的狀況也會削弱企業的主導權，對企業的戰略實施和可持續發展能力是十分不利的。

不僅如此，近期，正是企業合作名單上的包括旭輝、美的在內的多家企業管理層均在2021年年度業績會上明確表示，未來要減少合作拿地，要進一步提升自身權益比，在需要合作拿地時，會優選、慎選合作伙伴。顯然，排名更靠前的上市房企也意識到了過往簡單的追求流量規模已經不適用于當下形勢，甚至部分合作的風險反而會大于收益。

當然，對于力高集團來說，非控股股東的作用也不止于此。以”凈負債率=債務凈額/總權益”的計算公式來看，非控股股東權益是降低凈負債率的重要因素之一。而據財報顯示，2021年，集團非控股股東權益達到83.58億元，同比增長36%，遠超集團擁有者應占權益增速16%。

只是，力高集團報告期末的凈負債權益比率為52.8%，仍較2020年同期增加4.1個百分點。這也側面說明，企業真實的負債增長幅度恐怕更高。

PART TWO

巨額債務壓頂

實際上，相比于利潤的下滑，企業債務這一關更加難過。

財報數據顯示，于2021年12月31日，企業擁有現金及現金等價物75.34億元，受限制現金33.23億元，企業經營現金流量凈額甚至并未公布。

同期，集團的借款約為194.44億元。其中，一年內到期債務高達98.13億元。這也意味著，受限制資金之外的現金已經難以覆蓋短期債務。

不僅如此，企業還為此承擔著極高成本。數據顯示，2021年，集團的平均借款成本利率（按本期間已產生的利息開支總額（包括資本化利息）除以平均借款計算）高達9.71%。

這一融資成本大大高于力高集團所處位置的行業平均值。據克而瑞數據顯示，2021年100家典型房企的新增債券類融資成本為5.32%，較2020年全年下降0.99個百分點。其中，境外債券融資成本為6.88%，較2020年全年下降1.71個百分點；境內債券融資成本為4.06%，較2020年全年下降0.43個百分點。

“現在的市場環境下，頭頂這樣的巨額債務，意味企業流動性壓力巨大，償債能力存疑。”柏文喜如此表示。

實際上，對于力高集團的債務壓力，機構也已有所擔憂。

3月16日，惠譽將力高集團的長期外幣發行人違約評級及高級無抵押評級自“CCC-”下調至“C”，回收率評級維持在“RR4”。

此前，力高集團曾宣布已就2022年4月到期未償還的1.97億美元債券、2022年8月到期未償還的3.05億美元債券及2023年5月到期未償還1.5億美元債券發起要約回購，以置換2023年到期的債券。

盡管回購要約提出給予激勵費用且未降低本金和利息，但惠譽依據其標準將債務展期9至12個月視為不良債務交換。惠譽認為，回購要約是力高因流動性不足為避免違約采取的必要之舉。若力高成功完成擬議債券回購要約，惠譽將下調其發行人違約評級至"RD"（限制性違約）。

PART THREE

物業上市作用幾何？

力高集團成立于1992年，從福建起家，在閩系房企中，一直顯得很不起眼，但其卻也有著閩系房企的激進基因。企業管理層在2021年初的年度經營會議上便表現出對于規模的強烈渴望。

據官網顯示，企業于2021年1月16日至17日舉行該年度經營會議。會上，集團總裁黃若青代表董事會發布新一輪三年戰略規劃，正式開啟“千億”目標的新征程。對此，各部門負責人甚至簽署了責任狀。

而企業的拓儲節奏也在踐行管理層的戰略部署。2021年，企業共計拿下20幅土地，其中上半年拿下16幅。

只是，在市場環境發生根本性轉變后，企業的拓儲節奏和“千億”目標都受到了影響。柏文喜稱，在現在的行業環境下如果沒有新的模式突破或者發生奇跡，這個目標實現的難度顯然是很大的。

從銷售數據來看，2022年前兩個月，力高集團實現合約銷售約45.20億元，同比下降18.3%，銷售下滑態勢尚未被扭轉。

面對壓力巨大的房地產市場，力高集團開始選擇將目標放到物業上。去年12月底，力高健康生活第二次遞交招股書，2022年3月18日通過聆訊。

但此時此刻的物業上市作用又有幾何？在職業投資人朱酒看來，物業上市擴大融資，等于賣資產。對于當下物業發展狀況，其直言“皮之不存，毛將焉附？”。

實際上，從當前的資本市場變化中，也可以窺得物業的艱難之處。據同花順數據顯示，截至3月28日，港股上市的物業管理板塊總市值4928.9億港元，較去年的上萬億已經腰斬。

不過，柏文喜稱，通過分拆物業公司上市可以提升母公司的股價和市值，優化母公司的經營條件，對于減輕負債壓力是有明顯好處的。就股價差異而言，在物業股已經大幅回調的情況下依然遠遠高于房地產股，因此目前以物業公司分拆上市來直接或者間接反哺地產在事實邏輯上還是成立的。

但如何將邏輯變成現實，力高集團顯然還需要很長的路要走。

內容來源：?地產雜志