堅(jiān)持長期主義，立足當(dāng)下，順勢而為，捕捉機(jī)遇，新城控股將不斷向著“讓幸福變得簡單”努力前行

《投資時報》記者? 董琳

2021年是房地產(chǎn)行業(yè)精準(zhǔn)調(diào)控、全面去杠桿的一年，“房住不炒”長效機(jī)制不斷完善，行業(yè)逐步回歸居住屬性。在行業(yè)深度調(diào)整的背景下，新城控股集團(tuán)股份有限公司（下稱新城控股，601155.SH）在堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略護(hù)航下，延續(xù)了其穩(wěn)健經(jīng)營的增長模式。

近日，新城控股發(fā)布2021年年度業(yè)績報告。報告期內(nèi)，該公司共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2337.75億元，銷售面積2354.73萬平方米；全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1682.32億元，同比增長15.64%；歸屬于上市公司股東的凈利潤125.98億元。截至報告期末，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為219.85億元，同比大幅增長5657.18%，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)四年為正。

在保持業(yè)績規(guī)模穩(wěn)定向好的同時，新城控股按照“三道紅線”要求穩(wěn)步降至綠檔。截至2021年末，該公司在手現(xiàn)金余額552.26億元，現(xiàn)金短債比1.07倍；凈負(fù)債率為48.12%，繼續(xù)處于行業(yè)較低水平；剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%，相較去年同期下降4.18個百分點(diǎn)。若直接按照貨幣資金和短期借款的計(jì)算口徑，公司現(xiàn)金短債比則為1.92倍。

聚焦2022年，面對紛繁復(fù)雜的行業(yè)環(huán)境，新城控股管理層在業(yè)績溝通會上表示，未來房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤率將趨于常態(tài)化，房地產(chǎn)行業(yè)也會由高杠桿、高利潤率的類金融行業(yè)，逐步趨向于類制造業(yè)。因此公司相應(yīng)地會去做管理體系的升級，也會去做更多的業(yè)務(wù)探索。堅(jiān)持長期主義，立足當(dāng)下，順勢而為，捕捉機(jī)遇，新城控股將不斷向著“讓幸福變得簡單”努力前行。

“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動

長期以來，新城控股始終堅(jiān)持深耕長三角區(qū)域，并聚焦其他核心城市群，形成以長三角、環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)、長江中部、成渝等城市群為重點(diǎn)的布局體系。該公司不斷夯實(shí)城市研究的深度與準(zhǔn)度，打造匹配市場周期的大運(yùn)營體系，既提升了量價端的承諾兌現(xiàn)度，又助力于經(jīng)營指標(biāo)的達(dá)成。

《投資時報》記者注意到，2021年，依托于“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動這一獨(dú)特經(jīng)營模式，新城控股商業(yè)運(yùn)營數(shù)據(jù)表現(xiàn)突出。吾悅廣場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，商業(yè)板塊作為該公司第二增長曲線持續(xù)進(jìn)階。

年報顯示，2021年新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入86.39億元，超額完成全年85億元的既定目標(biāo)，同比增長51%。截至報告期末，吾悅廣場開業(yè)面積達(dá)1248.38萬平方米，整體出租率為97.63%，物業(yè)出租及管理毛利率更是隨著吾悅廣場數(shù)量和質(zhì)量同步提升達(dá)72.64%。

事實(shí)上，吾悅廣場能取得這樣的成績實(shí)屬不易。近一段時間以來，疫情在局部地區(qū)時有發(fā)生，對各行各業(yè)的發(fā)展都產(chǎn)生了較大影響，購物中心行業(yè)自然也不例外。就吾悅廣場而言，公司積極響應(yīng)政府號召，在做好各項(xiàng)防疫管控的同時，及時、主動出臺各類扶持政策，比如部分時期對部分重點(diǎn)品牌適當(dāng)給予了租金減免，同時，注意提升品牌招商能力，推動管理體系持續(xù)升級迭代。

截至2022年3月25日，新城控股在全國135個城市布局189座吾悅廣場，已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達(dá)130座，已開業(yè)數(shù)量位居我國境內(nèi)外上市公司首位。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

2021年，在“穩(wěn)健經(jīng)營”的發(fā)展基調(diào)下，新城控股債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，融資成本降低，財(cái)務(wù)安全性進(jìn)一步夯實(shí)。

業(yè)務(wù)開發(fā)層面，該公司全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約2338億元，年度回款金額2387億元，回款率、歸集率均位于行業(yè)前列，真正從現(xiàn)金流層面做到“有回款的銷售、有歸集的銷售”。

流動性方面，截至2021年末，新城控股整體平均融資成本為6.57%，同比下降0.15個百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為48.12%，繼續(xù)處于行業(yè)較低水平。同時，該公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為219.85億元，在手現(xiàn)金完全能夠覆蓋短期債務(wù)，具備較強(qiáng)的償債能力。

債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面，新城控股積極開展到期債券置換。報告期內(nèi)，該公司先后完成公司債券及應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持證券的發(fā)行，共募集資金17.85億元人民幣；在中國銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)，募集資金8億元人民幣；在境外通過發(fā)行美元債券，募集資金7.04億美元。

此外，新城控股也在積極提前償還或按時償還到期、回售公司債本息，進(jìn)一步減少短期債務(wù)，保持穩(wěn)健經(jīng)營。

2021年11月，新城控股提前贖回一筆將于2021年12月16日到期的3.5億美元債，成為當(dāng)期A股首例提前贖回美元債的房企。

進(jìn)入2022年，基于對自身價值及未來發(fā)展的信心，并結(jié)合當(dāng)前實(shí)際經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況，該公司在2月發(fā)布公告表示計(jì)劃提前贖回一筆2億美元債券，并予以注銷；3月9日，新城控股宣布，以自有資金提前完成2019年公開發(fā)行公司債券（第一期）（品種二）回售資金本息及2017年度第一期中期票據(jù)到期本息共計(jì)25.92億元的支付。

對于新城控股持續(xù)的業(yè)績增長和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，國際評級機(jī)構(gòu)亦給予了充分認(rèn)可。目前惠譽(yù)和標(biāo)普的長期發(fā)行人評級均為“BB+”，穆迪的企業(yè)家族評級（CFR）維持在“Ba1”，該公司均位于行業(yè)較高評級水平。

堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展

《投資時報》記者注意到，新城控股在同日還發(fā)布了2021年可持續(xù)發(fā)展報告，這是該公司首次將企業(yè)社會責(zé)任報告更名為可持續(xù)發(fā)展報告，展示了該公司對于可持續(xù)發(fā)展實(shí)踐的決心。

2021年，新城控股堅(jiān)持綠色低碳發(fā)展，主動響應(yīng)國家“碳達(dá)峰碳中和”目標(biāo)，制定《綠色低碳發(fā)展規(guī)劃》。同時，該公司也于2021年成功發(fā)行首筆綠色美元債，開啟多元化融資渠道，向綠色金融邁出了關(guān)鍵一步。

為了將綠色發(fā)展落實(shí)到實(shí)處，新城控股大力推廣綠色建筑，升級裝配式建筑技術(shù)體系；深入研究綠色開發(fā)，深入“芯智造”體系規(guī)范，奠定住宅綠色開發(fā)的基礎(chǔ)；推進(jìn)綠色商業(yè)運(yùn)營，優(yōu)化“新云平臺”大數(shù)據(jù)應(yīng)用。

在實(shí)現(xiàn)企業(yè)不斷發(fā)展的同時，該公司也高度重視企業(yè)社會責(zé)任。

2021年，新城控股公益品牌“七色光計(jì)劃”旗下板塊“幸福公益集市”項(xiàng)目，聚焦“鄉(xiāng)村振興”這一國家戰(zhàn)略，以“大城小市公益助農(nóng)行”為主題，走進(jìn)陜西延安、貴州遵義兩座紅色革命根據(jù)地，通過直播義賣的方式幫助當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶銷售農(nóng)產(chǎn)品，助力鄉(xiāng)村特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大。

公司堅(jiān)持以“生態(tài)+扶貧”模式，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。2021年，新城控股繼續(xù)號召員工、客戶及合作伙伴共同參與落地新綠行動，并提前完成百萬綠色“新”愿的戰(zhàn)略目標(biāo)，累計(jì)捐贈100000株樹苗，完成約100萬平方米沙漠綠化。

此外，新城控股與湖北省鄉(xiāng)村振興局達(dá)成“領(lǐng)頭雁工程”定向資助計(jì)劃，向湖北省扶貧基金會捐贈300萬元，用于支持湖北鄉(xiāng)村振興“領(lǐng)頭雁工程”（村支部書記）示范培訓(xùn)項(xiàng)目，助力湖北鄉(xiāng)村振興。截至2021年，該公司在對口幫扶地區(qū)及紅色革命老區(qū)已開業(yè)運(yùn)營“吾悅廣場”共5座，創(chuàng)造就業(yè)崗位5328個。

全球最大指數(shù)公司MSCI明晟將新城控股的ESG（環(huán)境、社會及公司治理）評級上調(diào)至BB，此項(xiàng)評級的提升也體現(xiàn)了資本市場對公司在綠色低碳、社會責(zé)任等方面所取得進(jìn)步的肯定。