截止3月31日，約105家上市房企公布了2022年業績報告。而今年的房企業績會幾乎都有涉及對“開發天花板和新增長曲線”的討論。萬科、華潤置地、龍湖、新城控股等提前布局多元業務的企業，則因為在新賽道實現了“搶跑”，收入利潤和市場份額等方面多已呈現效果。

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例如新城控股，作為行業最早一批提出“住宅+商業雙輪驅動”的企業之一，截止2022年末，公司實現營業收入1154.57億元，其中物業出租及管理收入92.24億元，同比增長15.75%，在總營收中的占比則提升到約8%，較上一年擴大近3個百分點。

合計商鋪辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場、多種經營及其他零星管理費收入，新城控股2022年的商業運營總收入則約100.06億元（即含稅租金收入），同比增長15.82%，業績貢獻率持續提高。

商業運營業務的收入和占比逆勢“雙增長”，主要因為新城吾悅廣場數量增加。財報披露，2022年新城控股完成15座吾悅廣場開業，截止報告期末在全國140個城市布局194座吾悅廣場，已開業及委托管理在營數量共145座，開業面積約1319.74萬平方米，出租率達95.13%。

不過吾悅廣場對新城控股財報的貢獻不止收入規模，更明顯的效果是在利潤方面。

風財訊留意到，新城控股出租管理業務的毛利率高達72.6%，對公司的整體毛利率、加權平均凈資產收益率（ROE）、凈利潤等核心指標產生支撐。例如，報告期內新城控股的凈利潤現金含量平均達到294.91%，處于行業前列。截止2022年末，公司在手現金余額314.63億元，保證了現金流安全性。

長期深耕運營，或也會提升公司整體運營水平。一個細節是，新城控股截止2022年應收賬款為5.05億元，應收賬款周轉率平均為241.4次/年，收帳迅速，反應出公司的賬款運營水平持續提高。

客觀而言，在波動的市場行情中，商業在一定程度上給了新城控股超預期的財務支撐力。

從融資方面也可以發現，新城控股截至報告期末的整體平均融資成本為6.52%，連續三年下降。而這得益于吾悅廣場經營性物業貸持續落地，商業物業資產證券化拓展的CMBS、CMS等融資渠道。加之新城控股抓住“示范企業窗口期”發行了3筆中票、1億美元債，正式獲批150億元中票注冊額度、推動定增募資80億等，財務和安全邊際被一步步墊高。

面向未來，商業運營業務也是新城控股打開想象的關鍵。

因為當前政策鼓勵不動產私募股權基金、公募REITs、租賃住房長期貸款，三大“退出渠道”打開后，內地經營性不動產能真正完成“投-融-管-退”的閉環，發揮回報長期穩定、抗風險力強的優勢。對于投資者這是新的投資機會，對于企業經營者這是物業保值升值、賺取多元收入（例如管理費、運營效益、投資回報）的契機。

近期商業地產公募REITs領域已有新消息。國家發改委和證監會發布通知稱，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs，優先支持優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

商業地產領域的公募REITs項目審批如果成功落地，對于新城控股一類商業地產公司而言，無疑將打開新的價值曲線。