投資要點(diǎn)

3月百?gòu)?qiáng)房企銷售降幅繼續(xù)擴(kuò)大，頭部房企銷售額持續(xù)下滑。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3 月行業(yè)百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額5795 億元，同比下降53%，較2 月降幅擴(kuò)大6個(gè)百分點(diǎn)。3月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售面積3637萬(wàn)平方米，同比降低57%，較2 月降幅擴(kuò)大15 個(gè)百分點(diǎn)。3 月頭部房企銷售繼續(xù)下降，TOP5/TOP6-10/TOP11-20 單月銷售金額同比下降44%/35%/53%，1-3 月累計(jì)銷售金額同比下降41%/42%/51%。

重慶土拍熱度明顯上升，武漢仍較冷淡。1）重慶：13 宗地全部順利成交，其中3 幅觸及地價(jià)上限進(jìn)入搖號(hào)，收金接近百億，平均溢價(jià)率達(dá)5.4%，競(jìng)拍熱度較去年二三批次明顯上升。此次供地地價(jià)普遍下調(diào)，平均地房比僅為0.46，多數(shù)地塊的成交地價(jià)降幅都在10%以上，部分地塊的拿地成本降幅甚至高達(dá)30%以上。對(duì)比去年二三輪拿地情況來(lái)看，重慶啤酒(600132)點(diǎn)評(píng)：高端化穩(wěn)步推進(jìn) Q4盈利改善重慶啤酒(600132)點(diǎn)評(píng)：高端化穩(wěn)步推進(jìn) Q4盈利改善重慶此次集中土拍中地方平臺(tái)的比例明顯下降。13 宗地僅2 幅地由地方國(guó)企競(jìng)得，占比約15%，而在去年第二三輪中，地方平臺(tái)的拿地占比都在五成以上。2）武漢：首輪集中供地規(guī)模大幅縮減，涉宅土地僅7宗，用地面積27.5 公頃，總建筑面積93 萬(wàn)平方米，不及去年出讓總建面的5%。本輪集中土拍掛出的7宗涉宅地有6宗成功出讓，其中僅有1 宗溢價(jià)成交、且觸及最高限價(jià)+搖號(hào)成交，整體溢價(jià)率僅有1%。

地方政策力度不斷加大，多地創(chuàng)首舉。1）浙江衢州：全國(guó)首個(gè)限購(gòu)限售均取消城市，非本市戶籍居民可以進(jìn)行購(gòu)房，且144 平方米及以上新建商品房不限售。2）河北秦皇島：首個(gè)新房、二手房全面廢除限購(gòu)政策城市，廢止《秦皇島市人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意見》和《秦皇島市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》兩個(gè)文件。3）福建福州：全國(guó)首個(gè)實(shí)施放寬限購(gòu)城市，無(wú)需提供社?；蚣{稅證明即可購(gòu)買一套福州五城區(qū)144 平方米以下的普通住宅。

地產(chǎn)板塊整體業(yè)績(jī)有所承壓，物業(yè)板塊延續(xù)高景氣表現(xiàn)。近期各公司陸續(xù)發(fā)布2021 年業(yè)績(jī)報(bào)告，其中物業(yè)管理服務(wù)板塊整體仍然呈現(xiàn)高景氣度特點(diǎn)，碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、金科服務(wù)、旭輝永升服務(wù)等頭部物企歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)均超過(guò)50%。地產(chǎn)板塊整體業(yè)績(jī)有所承壓，其中建發(fā)國(guó)際、中國(guó)金茂、龍湖集團(tuán)、綠城中國(guó)等業(yè)績(jī)表現(xiàn)較好。

投資建議：我們認(rèn)為當(dāng)前應(yīng)當(dāng)關(guān)注4 條投資主線：1）開發(fā)企業(yè)：濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、新城控股、華僑城A、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、萬(wàn)科A、旭輝控股、建發(fā)國(guó)際控股、南山控股等；2）物管企業(yè)：碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、金科服務(wù)、旭輝永升服務(wù)等；3）賽道轉(zhuǎn)型企業(yè)：廣宇發(fā)展、魯商發(fā)展等；4）房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)：貝殼等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目銷售回款風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。