觀點網8月24日，蘇新服務正式于港交所掛牌，開盤報8.2港元，較發行價跌4.65%，成交額287.33萬港元，總市值約8.2億港元。前一天，蘇新服務暗盤收報8.49港元，跌1.28%。

8月23日，蘇新服務發布分配結果，發售價厘定為8.60港元，每手500股，預計募得資金款項凈額為1.67億港元。

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從具體的認購情況來看，香港公開發售項下初步提呈發售的香港發售股份認購不足，相當于根據香港公開發售初步可供認購的約0.71倍。國際發售項下初步提呈發售的發售股份已獲超額認購，相當于國際發售項下初步可供認購的約1.2倍。

除此之外，蘇新服務的基石投資者已認購合共504.45萬股發售股份，合共相當于緊隨全球發售完成后已發行股本（假設超額配股權未獲行使）的約5.0%及緊隨全球發售完成后的已發行股本總數（假設超額配股權部分獲行使至213.6萬股發售股份）約4.9%。

蘇新服務是2022年第5家上市物業企業。在4月初于港交所第二次遞交招股書后，于8月1日，蘇新服務最終通過港交所上市聆訊。

市場分析指，或許是國資背景對蘇新服務有一定助力。公開資料顯示，蘇新服務由蘇高新集團持股93.1291%，后者由蘇州市虎丘區人民政府持股90%，江西省財政廳持股10%。

而與尚在排隊上市中的龍湖智創生活、萬物云等物企相比，蘇新服務的規模并不突出。截至2022年4月30日，蘇新服務已在中國訂約為78個項目提供公建項目管理服務、基本商業物業管理服務及基本住宅物業管理服務，總合約建筑面積為800萬平方米；其中，77個項目的在管總建筑面積超過680萬平方米。

相比之下，萬物云在2021年底時在管物業總建筑面積已達到6.6億平方米，龍湖智創生活的物業管理服務簽約及戰略合作面積也超過了4.8億平方米，在管面積亦達到了2.74億平方米。

此前在年內完成上市的4家物企中，半數都具有國資背景。3月10日，金茂物業完成上市，成為今年的物業第一股；7月8日，同樣擁有國資背景的魯商服務也順利敲鐘上市。

從2020年到2021年中期的疾馳猛進，到估值回落，資本市場對物企的上市熱情也在迅速降溫。

2020年，物業服務板塊的新增上市公司數量為18家，2021年降至14家，今年截至目前為止，僅為5家。

在房地產行業的下行周期下，物管行業資本市場的表現也不盡如人意。自去年下半年以來，大部分物業股股價與峰值相比幾乎“腰斬”。有研究數據顯示，截止7月31日，59家上市物企中市值下跌的房企多達44家，對比年初，59家上市物企總市值下降32%。

僅7月而言，物業股普遍下跌。從整體來看，非港股通物企下跌12%，港股通物企下跌23.1%，恒生物業服務及管理指數下跌30.1%，跌幅均大于恒生指數（-7.8%）和滬深300（-7.0%）。

在這個節點上，蘇新服務上市破發或許也不出人意料。不同于一般由房企分拆的物業企業，蘇新服務除擁有商業物業管理服務、住宅物業管理服務、物業租賃業務線外，還在城市服務方面開展相關業務。

作為一家物業管理服務提供商，蘇新美好生活深耕長三角地區，尤其是蘇州的城市服務及物業管理服務提供商，為公共基礎設施提供城市服務，為商業物業、住宅小區提供基本物業管理服務和增值服務。

固守長三角的蘇新服務，在外拓上則顯示稍有乏力，2021年甚至出現規模回縮。截至2019年、2020年及2021年12月31日，蘇新服務的在管總建筑面積分別為640萬平方米、700萬平方米、670萬平方米。

其中，蘇新服務與母公司蘇高新集團存在著緊密的依賴關系。截至2022年4月30日，蘇新服務41個在管物業由蘇高新集團開發，總建筑面積為420萬平方米，占在管總建筑面積的61.6%。

不過，來自母公司的超六成在管面積，在收入貢獻上則不足四成。于2019年、2020年及2021年以及截至2021年及2022年4月30日止四個月，蘇新服務來自蘇高新集團及其聯營公司所開發物業的收益分別為2.03億元、1.97億元、1.99億元、6550萬元及6050萬元，分別占總收益的46.6%、45.2%、42.9%、43.0%及37.5%。

業績方面，于2019年、2020年及2021年以及截至2021年及2022年4月30日止四個月，蘇新服務總收益分別為4.36億元、4.37億元、4.62億元、1.53億元及1.62億元；年內/期內利潤分別為4360萬元、4810萬元、5650萬元、1870萬元及1910萬元。