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好雨知時節，當春乃發生。這是一個萬物復蘇的春天，樓市也終于在這個春天有了修復行情。剛剛過去的一季度，常州無論是新房還是二手房成交數據，都呈現出了逐月走高的行情。開局溫和修復之后，二季度常州樓市將會怎么走呢？1一季度的常州樓市，確實是有了“小陽春”的氣息。依然是先用數據說話：新房方面，1月常州新建商品住宅備案1428套；2月常州新建商品住宅備案2217套，環比增加55%；3月常州新建商品住宅備案2823套，環比增加27.3%。二手房方面，1月常州二手住房備案1971套；2月常州二手住房備案3303套，環比增加67.8%；3月常州二手住房備案4837套，環比增加46.4%。上述兩組都是官方公布的數據。很顯然，從數據面來看，一季度常州樓市的成交量，無論是新房還是二手房，都走出了逐步向上的行情。當然，從成交結構和成交量可以鮮明的看出，一季度的這一輪市場抬頭，幅度依然不大，市場明顯只是“弱復蘇”。出現這一輪數據“抬頭”的原因，不外乎有三：第一，去年年末開始疫情管控的全面松動導致的購房需求延后，在年后集中釋放。第二，政策端的進一步松動（尤其是3.8%的首套房貸利率）刺激了一部分此前觀望的需求入場。第三，無論是新房還是二手房，此輪調整下房價基本已筑底且上行動力仍不充足，"以價換量"仍在持續。市場的變化，肯定是積極的。但從客觀來講，上述3個因素對于市場的刺激，可持續性有待驗證。數據上同樣有兩點體現：1、根據官方數據，常州新房價格同比在走低。1-3月，常州全市新房備案均價為15945元/㎡，同比下降6.95%。雖然房價走低有很大程度的結構性因素，但房價如果不回穩，需求端的觀望情緒很難改善。2、根據克而瑞常州機構監控的常州重點項目的來訪認購數據來看，3月以來各重點項目實際來訪量確實在逐周走低。2一季度數據已經擺在眼前了，二季度市場預期又如何呢？分析師認為，在階段性放量之后，常州樓市想要保持復蘇動能還存在一定的掣肘，即持續的需求。樓市復蘇的核心在于需求“引擎”的持續發力。而需求主要來自于兩個方面，內在需求和外來需求。內在需求是否充分，主要可以從三個方面來判斷：第一，人口。2022年末，常州常住人口為536.62萬人，比上年末增加1.66萬人，同比增長0.31%。全年出生人口2.96萬人，死亡人口3.21萬人，人口自然增長率為-0.47‰。從這個增量來看，較難為常州樓市提供強有力的內需驅動。第二、城鎮化率。2022年末，常州城鎮化率為78.01%，這個數據遠高于全國的65.22%。當城鎮化發展進入進入終場，存量、流量、質量將成為關鍵，大增量的時代即將過去。第三，房價。催動城市內部需求的最大動力，其實還是房價的上漲動力。由于從2016年到2021年常州房價經歷了補漲到結構性上漲等多輪漲價之后，2022年開始新房、二手房價格都有不同程度的回調。從短期來看，只有房價呈現回穩，甚至穩中能有所回升的態勢，內部需求才能得到進一步釋放。外來需求如何判斷呢？分析師認為也有幾個參考方向：第一看發城市展戰略。“532”發展戰略下，常州城市空間格局謀變，城市能級進一步提升是有目共睹的，這是利好常州樓市中長期發展的。第二看經濟和產業發展。因建設“新能源之都”口號的提出，常州今年受到的關注目光越來越高。這對于常州經濟發展、產業發展甚至吸引青年人才，都是有著強效的促進作用的。尤其是今年常州樓市GDP要邁過萬億大關，將為樓市發展提供堅定的支撐。綜合來看，常州樓市短期內需求增加的動能尚不明顯。但從長期來看，高站位的城市發展戰略和強勁的產業發展勢能，最終肯定會為常州樓市發展提供充足的發展動能。從這個層面來講，在階段性放量之后，分析師預判二季度常州樓市想要維穩或者上行仍具備一定壓力。但即便有壓力，還是要對常州樓市保持信心，畢竟在當下，信心比黃金都重要。34月，是二季度的開局，對于樓市來說其實是非常重要的一個月份。如果這個月的成交量能夠維持3月的水平，對于恢復市場信心將起著重要的作用。這個道理，相信無論是房企還是監管部門都能夠明白。所以這個月對于購房者來說，依然是好的入場節點。首先，為了維持成交，開發房企肯定會在4月進一步放量。除了極個別有相對高流量的樓盤，大部分樓盤仍然會保持現有的折扣力度，甚至可能會加大。其次，購房政策仍然會維持寬松，甚至有可能會加強。據分析師了解，常州此前預告的公積金新政，很有可能在4月落地，這對于部分購房者來說也是利好。上面已經講過了，不要只看短期，從長期來看，常州未來的發展是足以維持可持續性的樓市未來的。當然，對于購房者，還是要強調一些老生常談的買房建議：1、優選核心區的高品質資產。2、剛需購房者，除非是地緣性自住需求，否則盡可能的避開偏、遠、荒的新板塊。3、自住類購房者盡量還是考慮所見即所得的配套，因為規劃類的東西動輒等個三五年，你不一定等得起。4、投資的話可以堅信有明確規劃導向的城市發展格局，產業、資源、人口聚集的新方向，未來價值肯定會提升。當樓市從“居者有其屋”的時代轉變為“居者優其屋”的時代，我們期待常州房地產市場能盡快恢復平穩健康。

來源：克而瑞常州房產測評（CRIC-CZ）

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文章來源:克而瑞