標普：下半年樓市銷售有望回暖，改善盈利能力及高杠桿率為開發商復蘇關鍵

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久期財經訊，4月11日，標普發布一篇報告稱，中國開發商有望在2023年下半年實現銷售復蘇。然而，標普預計，考慮到物業交付所需的時間，自2024年起，只有達到更高的銷售量，盈利和杠桿率才會有所改善。

標普信用分析師Jay Lau表示：“去年，資產減值拉低了中國房地產的整體收益，在2023年可能會更進一步減值。陷入困境的開發商正在處理許多障礙，如債務重組、退市，甚至清算。”

地產疲軟或將延續至2023年

最近，在香港特區上市的中國開發商公布了2022年業績。在財報公布前，21家實體公司發布了負盈利警告;13家處于停牌狀態，未能如期發布業績;還有一家剛剛退市。

2022年，受防控措施導致的施工中斷影響，杠桿率大幅上漲。標普預計，由于去年收入下降了15%，開發商的債務/EBITDA平均比例從2021年的6.1倍將上升到2022年的8.2倍。

合同負債將使開發商難以在2023年提高收入。截至2022年12月，開發商的合同負債下降了10%，這是銷售疲軟的一大表現。

開發商還以犧牲利潤率為代價刺激現金流。2022年的EBITDA利潤率相比2021年的19%平均下降了5%。在持續多年的增長后，2022年全國平均售價下降了3%。標普預計平均售價將繼續承壓，則2023年的盈利能力將難以獲得提高。

開發商資產減值的機會

2022年是一個資產減值的時期，大量開發商減少庫存，反映出項目價值的顯著下降。資產減值高達庫存的11%。

鑒于減值費用的不均衡性，標普在計算盈利能力時不包括減值。通常情況下，由于低線城市的房價不具備足夠彈性，開發商對低線城市的敞口越大，減值的可能性越大。標普認為，由于低線城市的房價降幅可能高達10%以下，在2023年，開發商可能仍會進行額外減值。

公司和審計師之間的談判也會影響減值。標普發現，少數受困開發商在2022年沒有進行任何減值，此類公司多數將審計工作交給了四大會計師事務所以外的審計師負責。

轉機：銷售復蘇、審慎的財務管理和資產負債表的修復

盡管投資級開發商比同業更具韌性，其杠桿率仍然出現了增長。2022年，由于債務水平上升了13%， 債務/EBITDA比例從2021年的2.8-6.4倍上漲到2.9-8.5倍。

標普信用分析師Ricky Tsang表示： “銷售復蘇和利潤率穩定對于防止盈利降低意義重大。同時，開發商需要提高股本，縮減土地支出以改善杠桿率。"

2023年第一季度，個別公司銷售可能出現復蘇，如中國海外發展有限公司(China Overseas Land & Investment Ltd.， 簡稱“中國海外發展”，00688.HK)、華潤置地有限公司(China Resources Land Ltd.，簡稱“華潤置地”，01109.HK)和龍湖集團控股有限公司(Longfor Group Holdings Ltd.，簡稱“龍湖集團”，00960.HK)，該季度銷售額同比增長36%-74%，有助于這些公司控制杠桿率。

開發商也可以通過籌集股本以修復其資產負債表。萬科企業股份有限公司(China Vanke Co. Ltd.，簡稱“萬科企業”，02202.HK)近期于香港特區配售了3億股H股，籌集資金39億港元。保利發展控股集團股份有限公司(Poly Development Holdings Group Co., Ltd.，簡稱“保利發展”，600048.SH)也宣布非公開發行股票配售計劃，以籌集高達125億人民幣的資金。

開發商前路漫漫、困難重重

房地產行業面臨著盈利疲軟和杠桿率上升的問題，除此之外，還有退市、停牌和負利潤預警所帶來的整體風險。

盡管如此，事態仍朝較好的方向發展，許多陷入困境的開發商宣布了債務重組計劃。中國恒大集團(China Evergrande Group，簡稱“中國恒大”，03333.HK)近期宣布的境外債務重組計劃是行業回暖的一個起點。

對房地產行業來說，去年是極為艱難的一年。經濟低迷帶來的影響仍將持續到2023年，對具高杠桿的民營開發商影響尤為顯著。一些實體在2023年第一季度的銷售業績有所改善，這可能標志著地產行業發展已出現轉機。

本報告不構成評級行動。