紅周刊 記者 | 熊穎

有投資人強調，部分地產股所表現出來的觸底反彈，并不意味著整個行業已經觸底，也可能是優質股價的提前反映。

在市場大盤持續走低的大背景下，房地產板塊卻表現出了較好的抗跌性。2022年至今(3月11日），地產（申萬一級行業指數）跌幅5.62%，僅次于同樣表現較穩定的有色金屬、交通運輸等行業。多位投資人分析表示，地產股所表現出來的抗跌性與低估值特性和政策邊際放松有關。而自從2021年三季度，公募基金對地產股的配置比例略有回升。

而地產股的走勢也分化明顯，其中融資、拿地國企央企優勢凸顯。而接受采訪的專業人士指出，央企國企依然是配置地產股的首選，但由于市場系統性的風向和整個行業的政策影響，布局地產股仍需耐心。

政策邊際放松加低估值

地產股抗跌性明顯

談及股市深度調整中，為何房地產板塊整體抗跌。深諳地產行業的財經知名博主朱酒向《紅周刊》記者表示，前幾年在政策打壓下，以及“房住不炒”的主基調下，整個房地產行業都在逆水行舟。資本市場的房地產股一直不見起色，且去年地產股更是經歷了一段時間的集體殺跌，本身估值都處于較低水平。但現在，不管是信貸政策，還是資金監管政策以及行業上都在邊際放松。當下投資地產股，會比較安全。

近期也確實看到了陸陸續續有些城市在放松調控。平安基金也對《紅周刊》表示,在穩增長基調下，房地產作為國民經濟的支柱，很難缺席。經過近兩年來一系列調控，行業泡沫化、貨幣化勢頭得到根本扭轉，房價過快上漲也得到了有效的扼制；而行業景氣度從去年下半年來已降至歷史低點。這種背景下，對房地產調控的結構性放松和優化勢在必行，這是整個板塊相對抗跌的原因。

雖有房地產內部人士認為，利好政策對房企銷售的提振作用并不大，但微木資本創始人呂曉彤對記者說：“短期來看，政策的傳導和影響確實沒有那么快，但從長期來看，房子仍然還是大家資產配置中的重要一環。而資本市場看的并不是短期，而邊際改善對投資人的情緒有很大提振。”

房企走勢分化明顯

融資、拿地國企央企優勢凸顯

此外，雖然整個地產板塊抗跌性明顯，但無論是A股還是港股的內房股，走勢都出現明顯分化，招商蛇口、保利發展、金地集團、中國海外發展、華潤置地等國企、央企性質的地產公司表現強勢。

利檀投資董事長陳昊揚表示，未來“死掉”的房企會比活下來的多，現在多數上市民營房企最終都會陷入債務重組的艱難處境，而活下來可能性更大的房企則有可能在股價表現上出現觸底反彈的情況。基于此，上述地產股開始反彈可以理解，但這并不代表整個行業已經觸底了，這可能是優質企業股價的提前反映。

《紅周刊》記者發現，在股價表現上成長性較好的招商蛇口、保利發展、金地集團、中國海外發展等房企，確實在融資、拿地等方面表現出了較強優勢。

比如，今年以來的信用債發行方面，僅有濱江集團等個別民營企業成功發債外，絕大多數的發債主體還是國企、央企以及有國資背景的房企。根據Wind數據，2022年1月1日～3月10日期間，萬科成功發行信用債99.9億元，綠城中國、中國海外發展、保利發展、招商蛇口、金地集團依次發行信用債46億元、40億元、30.1億元、30億元、24.89億元(見表1）。

此外，在2022年前2月，百強房企有七成房企未拿地，投資處于停滯狀態的大背景下，綠城中國、華潤置地等國企、央企同樣表現出了較強的拿地意愿。據克而瑞數據顯示，今年前兩月，綠城中國、華潤置地分別新增土地貨值391.5億元、232.2億元，位居房企拿地排行榜第一、第二。除此之外，萬科、金地集團、中國海外發展、保利發展也依次新增土地貨值137.1億元、108.4億元、108億元、77.6億元（見表2）。

呂曉彤告訴《紅周刊》記者，從融資端來看，民營房企較更難獲得銀行和金融機構的融資貸款，且民營房企自身已較為脆弱，再加上此前民營房企的持續爆雷，負債率等數據不透明等特質加劇大家的恐慌心理。未來越來越多的民營房企將會退出歷史舞臺，而資金優勢、信用優勢明顯的國企、央企則會占據掉絕大部分的房地產市場。

“雖然中國房地產高速增長的時期已經過去，但‘玩家’基數減少之后的房地產市場體量仍舊不容小覷。且從長期來看，房地產還是一個利潤率很高的行業，之所以這么說，在于房地產的本質就是它能放極高的杠桿，對于能拿到銀行、金融機構的錢的那部分房企來說，還是一個非常好的生意。”呂曉彤說，“買地產股，第一選擇還是國企央企。”

布局和抄底地產股仍需耐心

天風證券研究報告指出，2021Q4公募基金持倉數據顯示，地產股持倉總市值環比+24.0%至1098.4億元，持倉市值占股票投資市值比重環比+0.17pct至1.56%，持倉占比連續兩個季度小幅回升；地產股持倉市值占比相比標準行業配置比例低配0.54pct，低配幅度同樣連續兩個季度收窄。隨著2021Q3政策底逐漸顯現，公募基金對地產股的配置比例略有回升。

面對這一變化，陳昊揚向《紅周刊》記者表示，“去年上半年，可以看到地產配比在基金機構里面已經到了近10年的最低位，行業到了最底部。而現在資金的進入，我覺得這些都是準備抄底的，已經開始進來布局了。”

談及地產股布局策略，其表示，第一波，可以先關注“死不了的”房企；第二波，再買那些“好像要死，最后又活過來”的房企，因為那個時候，它的股價大概率是跌到最底部的，后續“活過來”，股價的反彈力也強；最后一波，可以“押寶”洗牌后的“真正贏家”，即，那些市占率擴張最快、最后贏得市場份額最多的房企。

不過，陳昊揚也提醒：當前的市場仍處在巨大的波動中；且整個房地產的調整，以及去年下半年房地產對金融系統的沖擊仍在發酵之中，并沒有完全見底，尤其最近幾天仍不斷有新的、此前行業內認為比較穩健的房企違約爆雷；另外三月份，許多房企還需要面臨不小的美元到期償還壓力，且今年上半年都是到期高峰，所以接下來還會有好幾個“坎”，可以預見更多的房地產企業會倒下，而到了下半年，可能才是真正的見底，所以地產板塊的布局和抄底需要耐心。

（本文已刊發于3月12日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）