核心觀點：

銷售端仍面臨較大下行壓力。1-2 月，全國商品房銷售面積及金額同比大幅下降，市場需求疲軟；一線城市新房及二手房價格出現企穩跡象，但二三線城市房價下行趨勢尚未得到扭轉，帶動全國房價繼續走低。

全國土地購置面積跌至冰點，施工面積增速轉正。1-2 月，土地購置面積跌至2002 年以來單月最低水平，央國企仍是拿地主力，民企拿地意愿普遍較低；1-2 月房企新開工面積和竣工面積同比雙降，但施工面積增速轉正，一定程度上受到“保交樓”政策加碼的影響。

政策基調持續回暖，1-2 月推出優化房貸集中管理政策、統一預售資金監管、放松房貸利率和首付比等政策，意在緩解房地產行業下行壓力。進入3 月，政策延續“穩字當頭”的原則，財政部提出暫緩房地產稅試點工作，進一步穩定國內預期。

融資環境顯著回暖，消費行業每日一圖：未來中國低線城市消費潛力巨大消費行業每日一圖：未來中國低線城市消費潛力巨大但融資規模未見明顯改善。1-2 月境內外債券市場凈融資額均處負值區間，境內信用債發行主體中民企數量同比顯著下降，民營房企外部融資渠道仍受阻嚴重。

展望未來，推動樓市回暖是遏制房企風險的根本所在，就3 月高頻數據來看，房市銷售端和投資端表現低迷，行業尚未出現明顯回暖跡象。我們認為，下一步將推出更多有助于樓市回暖和房地產行業良性循環的政策組合，并加大執行力度。其中的核心是將居民房貸利率適度下調，同時各地根據自身情況合理放松各類行政性調控措施。近日融創信用債展期事件對市場沖擊較大，這也反映出雖然政策一再回暖，但落實到市場側仍存在時滯，銷售復蘇、預售資金放松和融資恢復還未真正到來。我們認為，若房地產市場無有力的支持政策出臺，短期內民企融資難度可能進一步加大，疊加二季度面臨較大的到期壓力，房地產行業上半年仍面臨較大信用風險。